プレビルド市場は不透明な状況がまだ続く(その3)

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Q 2015コリアーズのレポートは以上ですが、今年後半についてもプレビルド市場はまだ予断が許せないというのが彼らの結論です。

結局は、中進国の罠に嵌って今も低迷するタイ経済、一方で家計債務も減らないため、銀行の与信もますます厳しくなる中、供給過剰問題も未解決というトリプル・アゲインストが続いているわけであり、特にこの影響をもろに受けている低中所得者層がターゲットのマーケットはしばらく回復しないだろうと思います。

ところで、株式投資の発想でこういう安い郊外物件に、逆張りで今投資したら将来大きく値上りするのでは、と考える人がいるかもしれませんが、それは違うと思います。

ゴーイングコンサーンとして将来も企業活動が続くことが前提で行う株式投資と、竣工した時点で確実に建物の劣化が始まる不動産投資とでは、投資対象の性質が根本的に違うため、
バンコク都内にあって、用地不足で新規供給がこれからもっと難しくなる、しかも更なる需要増も見込める物件、つまりキャップ・コンプレッションが起こる物件を買うという順張り投資こそが王道だと私は思います。

従って、以前にも書きましたが、少なくとも
向こう5年ぐらい先のことを考えてプレビルド投資をするのであれば、これからのアッパーミドルクラスの実需買いをターゲットに、ダウンタウンの駅近で平米12万バーツ以上、できれば平米15万バーツ以上のハイクラス物件を買うべきという考えは、今も変わっていません。

ただ、ちょっと気になるのは、このダウンタウンの中高級コンドミニアムでも、今後の需要増を見込んだ中小デベロッパーまでが、郊外のプロジェクトからこのマーケットにシフトしてきつつあり、徐々に過当競争、供給過剰の傾向が出てきている点です。

中小デベロッパーの場合、ブランド力も資金力もないので、大手専業デベ、レイモンランドやペースデベロップメントといった高級プロジェクトのエキスパート系デベ、そしてシンハーやCPといったコングロマリット系デベが熾烈な競争を繰り広げるCBDのハイライズ大型ラグジュアリーのセグメントにはさすがに入ってこられません。しかし、ダウンタウンのローライズ中高級プロジェクトなら参入も可能なので、需要の大きいこのセグメントを狙ってきます。 

従って、今後はますます物件選びに慎重を期すべきだと思うのですが、やはりベストな選別方法は、最も人気の高いBTSスクムビットライン沿いに絞り込んで、更に開発用地不足で新規供給がますます難しくなってきているエリアのハイクラス物件、という投資クライテリアを堅持することだろうと思います。

投資コンサルタントという仕事柄、クライアント以外に具体的なお勧めプロジェクトをこのブログで教えることはできませんが、簡単に言えば、以前、このブログでも書いた“コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え!”ということです。

 

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