バンコクは今、2百万バーツ以下の郊外物件が売れ残り!

0
233

noble p

ビジネス紙ฐานเศรษฐกิจの最新記事ですが、コリアーズ・インターナショナルが、今のバンコクのコンドミニアムマーケットの供給過剰問題について警告を出しています。

これを読むと、郊外の2百万バーツ以下の1ベッドルームはこれからもかなり苦戦すると思います。

 

以前から私もミッドタウンとサブアーバンでのオーバーサプライ問題について、同じようなことを書いてきましたが、基本的にはCBREやコリアーズの悲観的なコメントに賛成です。

 

一方で、サンシリやクオリティハウスといったデベロッパーは強気で楽天的なことばかりアナウンスしますが、彼らはデベなのでどんどんコンドミニアムを開発して売り捌くのが仕事です。従って、弱気なことは言わないし、悲観的な見通しも滅多に出しません。彼らの営業トークに振り回されないで下さい。

それに、彼らは業界最大手の一角であり、CBDの一等地で用地取得するだけの情報力と資金力があります。従って、多分今年も増収増益になると思いますが、問題は、ビッグ10にも入ってない、郊外で廉価なコンドミニアムを作っている中小デベです。

クオリティハウスは昨年、こう明言しています。「マーケットが伸び悩んでいるが、我々は他の(中小)デベのシェアを食って増収増益を続ける」。昨年もいくつかの中小デベが淘汰され吸収合併しましたが、実際、郊外のコンドミニアムの売行きはそんなに良くないです。

 

私も最初はデベロッパーにいましたから、彼らの営業トークは分りますが、後に機関投資家の立場になると、今度はそういうのに振り回されないで、マーケットリサーチ情報をしっかり把握することが不動産投資において重要であることが分りました。

 

さて、次がこの記事のサマリーです。
 

1.     バンコクのコンドミニアムはオーバーサプライのリスクが高いので、マーケットを注視していく必要がある。バンコクには現在でも6万ユニットもの販売在庫のコンドミニアムがあるにも関わらず、デベロッパーは今年更に5万5千ユニットの新規供給をしようとしている。

 

2.     特に平米6万バーツ以下、または販売価格で2百万バーツ以下(広さも35平米以下)の物件が最も大量に売れ残っていて、この4年間にデベが売り出したこの手の廉価物件は約8万5千ユニットあるが、その内、約2万ユニットが現在も売れ残り在庫になっている。一方で、平米20万バーツ以上のラグジュアリーコンドミニアムは需要があり、売れ残りは少ない。

 

3.     いずれにせよ、バンコクの売れ残り在庫総数は約4万ユニットあり、更にその上にゲンガムライを狙った転売で売りに出ている物件が約2万ユニットあるので、現在マーケットに出ている売り物件総数は6万ユニットにもなる。

 

4.     この6万ユニットの在庫処分だけで12年かかるのに、デベロッパーは今年も強気で昨年以上の新規供給を続けるつもりである。従って、今年は約5万5千ユニットの新規供給がこれに上乗せされると予想され、オーバーサプライが懸念される。

 

5. (ここからは、不動産コンサルティング会社であるネクサスプロパティマーケット社のコメント)今年最も興味深いマーケットはラグジュアリー及びスーパーラグジュアリーコンドミニアムのマーケットであり、一方で、家計債務の問題が続く中で、2百万バーツ以下の中低価格のコンドミニアムは今年も売れないだろう。

 

6.     しかし、このラグジュアリーコンドミニアムを買える顧客にも数に限りがあり、今後は他のラグジュアリー物件との差別化を計っていく必要がある。つまり、ユニークなデザインとスーパープライムのロケーションが必要になってくる。例えば、それはサラデーン、ランスアンからプルンチット、スクムウイット49からトンローにかけてのエリアであり、今年、約10の素晴らしいスーパーラグジュアリープロジェクトが売り出されると期待している。

 

まあ、こんなニュアンスの記事ですが、つい数日前のブログ「今年もミッドタウン以遠は供給過剰が続きそう」の最後でも書きましたが、近い内に供給過剰でマーケットが崩れてしまう可能性もあり、もしそうなったら大幅値引きでデベが在庫処分のために売り出したこういう2百万バーツ程度の郊外物件を拾いにいく時だと思います。


ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 住まいブログ 海外不動産・海外住宅へ

にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ  

จับตาคอนโดมิเนียมกทม.ล้นตลาด
 

จับตาตลาดคอนโดฯ ในกทม.เสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย  คอลลิเออร์ส คาดการณ์มีโครงการเปิดใหม่ปีนี้ รวม 5.5 หมื่นหน่วย ขณะที่สินค้าค้างสต๊อกมีอีกกว่า 6 หมื่นหน่วยที่รอระบายออก ด้าน เน็กซัส แนะผู้ประกอบการจับตลาดลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี พร้อมสร้างความต่าง

สุรเชษฐ กองชีพสุรเชษฐ กองชีพ    นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ในปี 2557 ที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมีจำนวนรวมประมาณ 5.01 หมื่นหน่วย น้อยกว่าจำนวนรวมในปี 2556 ประมาณ 2% แม้ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ หลังความเชื่อมั่นมีสัญญาณฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงกลางปี 2557 และสูงสุดในเดือนกันยายน จากนั้นลดลงอีกในเดือนตุลาคมต่อเนื่องถึงเดือนพฤศจิกายน และปรับเพิ่มขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปีที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจในปี 2558 จะดีกว่าปี 2557 ทำให้คนไทยมีความเชื่อมั่นและกลับมาใช้เงินมากขึ้นในเดือนธันวาคม แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อการฉุดกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมให้ขยายตัวขึ้น

    โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลุ่มที่มีราคาขายต่ำกว่า 6 หมื่นบาท ต่อตร.ม.หรือราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 2 ล้านบาท (ห้องขนาดไม่เกิน 35 ตร.ม.) มียูนิตเหลือขายอยู่ในตลาดมากที่สุดคือประมาณ 2 หมื่นหน่วย จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2554-ปัจจุบัน จำนวน 8.5 หมื่นหน่วย ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. กลับขายดีมีสินค้าเหลือไม่มาก อย่างไรก็ตาม  ณ สิ้นปี 2557 มีคอนโดมิเนียมในทุกระดับราคาเหลือขายอยู่ในกรุงเทพฯทั้งหมดประมาณ 4 หมื่นหน่วย เมื่อรวมกับหน่วยที่พร้อมจะกลับมาขายอีกรอบของกลุ่มที่ซื้อเก็งกำไรก็อาจจะทำให้มีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากถึง 6 หมื่นหน่วย  

    “จากจำนวนหน่วยเหลือขายในปัจจุบันบวกกับจำนวนโครงการที่คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวในปีนี้ ทำให้น่าเป็นกังวลว่าจะเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากคอนโดมิเนียมต้องใช้เวลาขายอีกประมาณ 1-2 ปี จึงจะระบายสินค้าคงเหลือออกหมด ในกรณีที่ไม่มีสินค้าใหม่เข้ามาเพิ่ม แต่ผู้ประกอบการต่างๆ ยังมีความเชื่อมั่นในกำลังซื้อว่ายังคงมีความต้องการคอนโดมิเนียมอยู่ จึงเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่องในปี 25
58 ซึ่งเกือบทุกรายมีแผนจะเปิดขายโครงการใหม่มากกว่าปี 2557 จึงคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2558 ประมาณ 5.5 หมื่นหน่วย”

    ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่น่าสนใจในปี 2558 คือตลาดที่พักอาศัยระดับหรู (Luxury or super Luxury) ในกรุงเทพฯ เนื่องจากปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือนที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาจับตลาดระดับบนแทน ประกอบกับราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนไม่สามารถพัฒนาโครงการที่มีราคาขายในระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาทได้

    “เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่ากลุ่มลูกค้าสำหรับตลาดนี้มีจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องพัฒนาสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง พัฒนาสินค้าที่แตกต่างและมีบุคลิกของสินค้าที่ชัดเจนไม่เหมือนใคร (Unique) ทั้งยังต้องเน้นเรื่องความเป็นส่วนตัว บนทำเลที่เรียกได้ว่าเป็น Super Prime Area เช่น ศาลาแดง, หลังสวน-เพลินจิต และย่านสุขุมวิท 49 – ทองหล่อ ซึ่งเราคาดได้ว่าปีนี้จะมีประมาณ 10 โครงการหรูเกิดขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้าน” 

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here