本当に価値あるプレビルドは、日本人には簡単に買えません。(その2)

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Think of living前回は、日本人、特に日本に住んでいる人にとって、タイ人に混じって本当に価値あるプレビルドを買うのは、そう簡単なことではないと書きました。

 

従って、私も日頃あまり熱心に個別のプレビルド物件情報を集めようとはしていないのですが、その気になって丹念にThink
of Living等の批評家による事前レポートや、ユーザーのコメントを読むようにしていれば、これから売り出される新規プロジェクトの前評判やプリセール価格、スペック、ロケーションの情報が入手できるので、その中からこれはという物件を事前に見つけられると思います。滅多にないですが。

でも、見つけたところで日本人が買えないのであれば仕方がないので私はやりませんが、ある程度購入希望者がまとまったところで、これはと思うプレビルドについて、予めデベと話をつけて事前に数十ユニット単位で買い取ってしまうビジネスは、弊社のブローカレッジ部門でやっているようです。

 

では、話を戻して、普通の日本人の個人投資家が、どんなプリセール物件なら買えるのかというと、デベロッパーが売りあぐねている人気のないプロジェクトです。発売して3ヶ月以上経つのにまだ50%も売れてないようなプロジェクトもあります。つまり、ロケーション、スペック、間取り、もしくはプリセール価格などから判断して、タイ人が興味を持たない物件です。

だから、土地勘がないとか、周辺の相場が分らないとか、そもそも不動産のことを良く知らないので物件の良し悪しを自分で見分ける力量がないという人には、買ってはいけないプレビルドの簡単な見分け方があります。もちろん、例外もあるので、全部のプロジェクトに使えるというわけではありませんが。

それは、まずその物件のプリセール開始がいつだったかを調べることです。次に現地のショールームに出向いて、掛けてある掲示板もしくはモニターを見て、既に何パーセントが販売済みか調べることです。少なくとも先程書いたように3ヶ月も経って50%も売れてない物件は避けるべきです。

そもそもそういう物件は、資金力のない中小のデベのものが多く、最悪、銀行からプロジェクトローンが出ない可能性もあります。

また、私の経験からも、プリセール開始後1ヶ月以内に50%以上売れてない物件は、あまり面白くないものが多いです。

 

弊社のブローカレジ部門の連中に聞くと、こういう人気のないプロジェクトは購入者を紹介すると、デベロッパーから3%のコミッションがもらえるらしいのですが、新築なのに仲介料がもらえるというのはどうも違和感があります。そのお客が現地のモデルルームに行って、デベと直接値段交渉してその分安くしてもらえばいいだけの話です。

 

だから私は、プレビルドよりもマーケットに売りに出ている数多くの築浅中古物件の中から、価格も新規プロジェクトのプリセール価格より割安で、ロケーションもクオリティも管理状態もいい、3拍子揃った物件を選ぶことを勧めています。

 

こんなことを書くと、弊社のブローカレジ部門の連中のやっていることと一部利益相反するのですが、一応、私も投資アドバイザーという立場であり、ちゃんとチャイニーズウォールを立てているので大丈夫です。

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