各調査機関による、今年のバンコク住宅マーケット分析(その2)

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4 researchsコリアーズ・インターナショナル:

今年のコンドミニアムの新規プロジェクトは10%増加し、55,000ユニットになると予想する。

 

しかし、一方で、タイの家計債務比率が80%を超える今、デベロッパーは購入希望者の住宅ローン申請の却下率が10%から30%という問題に直面している。そしてその住宅ローン審査に通らない顧客の大半が3百万バーツ以下の廉価なコンドミニアムの顧客なのである。

 

従って、今年の傾向として、デベロッパーは売れ残り在庫の積み上がりを恐れて、平米10万バーツ以上、もしくは金額にして3百万バーツ以上の中・上級クラスのプロジェクトにシフトするであろう。

 

REIC(政府住宅銀行データセンター):

REICの統計によると、昨年、バンコク首都圏で売り出された住宅総数は118,000戸以上に上る。そしてその内訳は、ハウスは258プロジェクト、計45,100戸だが、一方でコンドミニアムは当初予想以上の157プロジェクト、計73,100ユニットであった。

 

従って、REICは、今年も行き過ぎた大量供給が続けば、オーバーサプライでマーケットが崩れるリスクがあり、今年のコンドの新規供給は7万ユニットを越えてはならないと警告した。

 

さて、ここからは私のコメントですが、各社のコメントやこの図から判断して、日本人投資家が留意しておくべきポイントは、次のことだと思います。

 

1.“不動産市況に関しては、消費者の住宅購入意欲はまだ回復しておらず、回復の兆しも見えていない”、つまり、タイの家計債務問題は、日本では日経新聞などでちょこっとレポートされている程度ですが、タイの住宅産業にとっては依然として深刻な問題であるということです。

 

2.今年のバンコクエリアでの住宅供給の成長率は、概ね10%程度である。(これは新規供給戸数の増加率であり、住宅マーケット全体の時価総額の値上り、つまりコンドミニアムの市場価格の値上り率ではありません)

 

3.上の図でも分るように、昨年のバンコク首都圏でのコンドミニアム新規供給は56万ユニットというのが民間によるリサーチであるのに対し、政府系のREICの統計では、これを大幅に超えて73,100ユニットということであり、かなりの乖離。統計の取り方が違うのかもしれませんが、留意すべきは、REICは今年も7万ユニットを越えるようだとオーバーサプライが起こる危険があるといっています。つまり、他社が今年10%の供給増を見込んでいるのに対し、REICは昨年並みの供給がされるだけでもう危険だと警告してるのです。

 

4.年末時点でのコンドミニアム販売在庫は36,500から63,536ユニットと、これも各社の調査にかなりの差があるが、いずれにせよ、これにはゲンガムライによる投機的な売りが入っていない。一般的に購入者の2割から3割がゲンガムライであるという統計があるので、プロジェクトが完成するまでに2年かかるとして計算すると、2万ユニット以上の投機目的の売りが、デベの販売在庫に加えてマーケットに出ていると考えられる。つまり、ほぼ1年分の新規供給に相当する未完成ユニットがマーケットに出てきていることになり、これがマーケットに与えるストレスはかなりのものである。

 

5. 結局のところ、今も尚、家計債務問題解決の目処が立っておらず、今年も中流以下の所得層では、住宅ローンがなかなか借りられないという事態が続く。従って、3百万バーツ以下、特に2百万バーツ以下の廉価なコンドミニアムは、更に売れ残り在庫が増える可能性が大きく、最後は値崩れする可能性もある。従って、郊外の廉価な物件は投資対象からはずし、都心立地の高額物件にターゲットを絞った方がよい。

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คอลลิเออร์สฯชี้เปิดเพิ่ม10%

ด้าน
“สุรเชษฐ กองชีพ” รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย “คอลลิเออร์ส
อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)” ระบุว่า จำนวนโครงการใหม่ปีนี้จะเพิ่มขึ้น
คาดการณ์มีคอนโดฯเปิดใหม่รวม 5.5 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 10%

การพัฒนาจะกระจุกตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้ว
ทำเลที่เป็นเซฟโซนหรือทำเลเดิมซึ่งแต่ละค่ายเคยเปิดตัวโครงการและมียอดขายตอบรับดี
การแตกทำเลใหม่เชื่อว่าค่อนข้างน้อย
เนื่องจากผู้ประกอบการค่อนข้างระวังการเปิดโครงการใหม่และกังวลกำลังซื้อของลูกค้า

ทั้งนี้จากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงกว่า80%
ในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเจอปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน 10-30%
ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าห้องชุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ดังนั้นปีนี้มีแนวโน้มเห็นผู้ประกอบการเปิดคอนโดฯใหม่ระดับกลาง-บน
ราคาขายตารางเมตรละกว่า 1 แสนบาท หรือยูนิตละ 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น
เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

ขณะที่
REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
รายงานสถิติที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี”57 รวมกว่า 1.18
แสนยูนิต แยกเป็นบ้านจัดสรร 4.51 หมื่นยูนิต 258 โครงการ
ส่วนคอนโดฯเปิดมากกว่าที่คาดคือ 7.31 หมื่นยูนิต 157 โครงการ “สัมมา
คีตสิน” ผู้อำนวยการ REIC จึงส่งสัญญาณเปิดใหม่ปีนี้ไม่ควรเกิน 7 หมื่นยูนิต

หากร้อนแรงไปอาจเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดฯได้ 

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