宅建業法のない世界(その1)

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cutty sark表紙中央部のブログ案内で、私はこう書いています。

 

「日本人にとっては、まだまだ一般的とは言えない海外不動産の購入。大きな将来性がある代わりに、日本人の知らないところに落し穴があるのも海外不動産です。」

 

例えば、バンコクのコンドミニアム販売の場合、プレビルドとかプリセールという日本にはない方式が主流となっています。

 

現在、タイだけでなく、東南アジアのほかの国でもプレビルド方式は使われているのですが、本来、資金力のないデベロッパーが建設資金を初期段階から捻出するために、プロジェクトの計画段階から、購入希望者に建設資金の一部を出資してもらう、ということで始まったものです。

 

元々、プレビルドのベースはイギリスのオフ・プランからきているのですが、私がロンドンで商業不動産投資をしていた頃に、サビルスの役員から聞いたのは、オフ・プランの発想は、世界初の株式会社といわれる17世紀の東インド会社設立の発想に起因するそうです。

 

当時、インド航路を帆船で行く大航海時代には、船が難破する可能性も高く、もし見事帰還できたらインドからの積荷である紅茶や胡椒を売って大儲けできるが、難破したら投資資金はゼロになるというハイリスク・ハイリターンの投資でした。

 

そこで東インド会社は各航海ごとに投資家(株主)を募り、投資家は船のグレードや乗組員の熟練度などを基に投資リスクを吟味し、これはいけそうだと思った航海プロジェクトに出資するという、正に今の株式会社の発想です。

 

ロンドンのグリニッジに行けば、当時最速を誇っていた帆船、カティサークが港に展示されています。投資家達はその流麗な姿の帆船を見て、これなら難破したり沈没したりしないできっと積荷を満載して戻ってきてくれるだろうと賭けに出る、そんな夢のある投資だったわけです。さすが、株式会社の仕組みを考え出したイギリス人、こういうところの発想は凄いと思います。

 

そして、これがオフ・プランにも導入されて、デベが新規の住宅開発をする際に、そのプロジェクトの青写真を基に投資家を募り、プロジェクトの将来性に賛同した投資家に建設資金の一部を初期段階から出資してもらうというものだったようです。

 

従って、イギリス人はオフ・プランのリスクを熟知しています。でも、タイ人を見ているとどうも分ってないようです。特に、昨年前半の反政府デモでコンドミニアムマーケットが低迷した際、ゲンガムライ(投機的転売)を狙っていた投機家で、途中で投げ出す人がかなり出ていました。

そうなると、今まで自分が積み立ててきたダウンペイメントは一銭も返ってきません。でも、こんな当たり前のことが分ってなく、デベロッパーを訴えるとか何とか言って最後までジタバタしていた連中が結構いました。

 

更に、日本人には全く馴染みがないせいか、もっと分っていません。本当はかなりの危険があるのに、それを誰も教えてくれないし、業者はいい面だけを強調して、プリセールで買っておけば、竣工する頃には2割も3割も値上りするのが当たり前のように煽ります。

 

続きは次回に


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