郊外物件、値下げ一掃処分始まるか?

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2015 supply今日、CBREの新しいバンコクの住宅マーケットに関するレポートが送られてきました。

 

私が1月27日のブログ、「今年もミッドタウン以遠は供給過剰が続きそう」の中で次のようにコメントしましたが、状況はどうもその方向に向かっているようです。

 

“デベロッパー各社は今年もミッドタウン以遠の郊外に新規プロジェクトを供給し続けるので、いずれ大量の売れ残りが出て、2割3割は当たり前という大幅ディスカウントで売り捌くような事態になる可能性もあります。

その時は郊外であってもBTSやMRTの駅近くの物件は買いでしょうね。なにしろ、駅近のコンドミニアムを買いたい中低所得層はいくらでもいるわけですから、いつか家計債務の問題が解決したら、今度はこの巨大な実需層が動き出します。”

 

残念ながら、既に郊外で、しかも小さな1ベッドルームを買ってしまった人はちょっと大変かもしれませんが、これから買う人にはチャンス到来かもしれない、ということだと思います。

 

ではまず、そのレポートのサマリーです。

 

今年、バンコク郊外(ミッドタウンとサブアーバン)のマーケットでは、合計78,000ユニットものコンドミニアムが竣工する。この数は2013年と2014年の2年分の竣工物件数に近い。(添付のグラフの通り、今年は飛び抜けた数が竣工します)

 

そして、問題は、ゲンガムライ(投機的転売)目的で買った購入者達のどれだけが、竣工までに転売できずにデフォルトを起こすか、また、どれだけの実需層が銀行の与信審査に通らず、キャンセルせざるを得なくなるかの2点である。

 

家計債務の額がGDPの83%にまで達してしまった今、銀行は更なる住宅ローン与信基準の引き締めを断行していて、一般の中低所得層のユーザーにとって住宅ローンを借りることが非常に難しい状態が続いている。

 

従って、もしこれらの投機家と実需層の2つ購入契約者から同時にキャンセルが出てきた場合、デベロッパーは竣工物件のキャンセル在庫を大量に抱えることになり、値引き販売を余儀なくされるだろう。

 

また、年初から各デベロッパーは楽天的な見通しで、今年も大量の新規供給をすると発表したが、もし郊外の新規プロジェクトの売行きが芳しくない場合、彼らも銀行からプロジェクトローンが借りられなくなるので、計画を修正せざるを得なくなると予測する。

 

以上ですが、こちらのデベロッパーは資金力があまりなく、プロジェクトが竣工したら、引渡し時に顧客から受け取る残金支払を使って、銀行にプロジェクト・ローンを返済する必要があります。しかし、これが、大量キャンセルで回収できないとなれば、ローンのデフォルトを避けるために、値下げをして在庫一掃処分をする必要が出てくると思うのです。

 

そして、もしこうなったら、BTSやMRTの駅近物件を積極的に拾いにいくべき時です。その時は、日本で不動産購入ツアーを組んででも買いに来るチャンスだと思いますが、この先どうなるか、もう少し様子を見守る必要があります。

いずれにせよ、当面、郊外物件はくれぐれも買わないようにした方がいいと思います。

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For the midtown/suburban market, around 78,000 condominium
units will be completed in 2015. This number is almost equal to the number of
total units completed in 2013 and 2014 combined.

The key issues are still how
many speculative buyers of these units will default if they cannot resell
before completion and how many end-user buyers will be able to get mortgage
loans.

Banks have continued to tighten their mortgage lending criteria
resulting from the rising household debt to 83% of gross domestic product. This
has made it even more difficult for end-users, especially middle-and lower income earners, to secure loans.

Cancellations from both
speculators who cannot resell their units and buyers who cannot get loans mean
that developers could be left with built but unsold inventory which they may
have to discount to sell.

If sales of new midtown/suburban projects are slow,
we expect to see a slower rate of new launches despite developers’
announcements of optimistic plans at the beginning of 2015.

We believe
developers will be cautious in launching new projects unless they are confident
about sales, since their lenders will be watching and will only provide project
finance if sales targets are reached.

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