人の行く裏に道あり花の山(その2)

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AEC(DDプロパティのレポートの続き)

2015年12月スタートのAECのインパクトについても、実際には誰にも分らない。

ほとんどの専門家は、AECが不動産業界に与える恩恵については限定的であり、しかもその効果が出るまでにはかなりの時間がかかると予測している。

また、AEC参加国のいくつかの国では、既に期限を過ぎているのに、まだその準備も整っていないという状況である。

 

一方で、“AEC発足により、バンコクがやがてその中心都市となり、ますますその魅力が増すことになる。そして、海外から役員クラスの駐在員やビジネスマンが集まってくるので、住宅マーケットにも多大な恩恵をもたらす”とデベロッパーだけは、随分と自分に都合のいい見通しを立てている。

 

しかし、AECが発足するということは、セクターによっては、多くのタイ人ビジネスマンがもっと給料のよい他国にごっそり移動することもあるということである。その場合、当然、多くの住宅が空き家となる。

 

結局、AECの恩恵のことばかり考えているタイ人は、その効果がすぐにも不動産マーケットにも出てくるとでも思っているかのようであるが、AECが本当にタイにとってメリットがあるのか、それとも本当はデメリットの方が多いのかは、実際のところ、時間が経たなければ分らないのである。

 

以上ですが、まず、私が以前から指摘している“供給過剰の郊外で30平米以下のスタジオや1ベッドルームを買ってはいけない。むしろダウンタウン、できればCBDで、需要が供給を上回りつつある2ベッド以上の広めの物件を買うべき”ということの理由が分ると思います。

 

一方で、デベロッパーは今もって、これまでより更に小さい1ベッドルーム主体のプロジェクトの開発に余念がありません。何故かと言うと、広くて10百万バーツを超えるようなユニットが中心のプロジェクトは、バンコクでも中心部になってくるので、用地取得が難しく、それほどたくさん供給できないのと、それを買えるタイ人は富裕層に限定されてくるので、顧客の層が薄いからです。

 

デベロッパーにしてみれば、一般のタイ人の自己居住用の実需や投資需要といった最も顧客の層が厚い、2百万バーツ前後の価格帯のコンドミニアムを大量に供給して、スケールメリットで売上を延ばして大きく儲けるのが理想です。

 

そこで、これまで地価の安い郊外を中心にこういう廉価な物件を大量供給してきたのですが、このところの家計債務の問題で住宅ローンが借りられずにキャンセルされるケースが急増し、それも立ち行かなくなってきています。

従って、私は今、日本人が過剰供給で在庫の山ができるリスクがある郊外の1ベッドルームを、価格が手頃だという理由だけで、一般のタイ人と一緒になって買うのが一番危ないと思っています。

相場に関して「人の行く裏に道あり花の山」という有名な格言があります。本来の意味は、花見をする際、誰もが行く道を一緒に行っては、人ばかり多くて、本当の花見を楽しめない、ということらしいです。

タイのコンドミニアムマーケットについても、デベロッパーのポジショントークに乗せられて、一般のタイ人と一緒になって郊外物件を買うよりも、富裕層が粛々と買い続けている、希少価値のある中心部の物件の方にこそ、本当の投資妙味があると思います。

 

今、バンコクのコンドミニアムマーケットは、まさに二極化しつつあります。つまり、ダウンタウンの駅近で、2ベッドルーム以上の広い物件に投資しておけば、将来は売り手市場、貸し手市場の恩恵を受けられるが、しかし、郊外で30平米以下の1ベッドルームに投資したら、オーバーサプライの在庫の山に埋もれて、売れない、貸せないの二重苦に苦しむことになる可能性が高いということです。

 

ところで、AECについては、毎日のように現地の新聞も記事を書いていて、私もマスコミの言うことを真に受けて、タイが最も恩恵を受ける国になる、と当然のように考えていたのですが、なるほど、そういうこともあるのか、と考え直しました。

 

従って、現時点で、AECに過剰な期待はしない方がよさそうです。少なくとも、すぐに不動産市況にとっていい結果が出るというわけではないと認識しておくべきだと思います。


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The exact impact of AEC 2015, which comes into effect in
December 2015, is unknown. Most industry experts feel the exact impact on the
property sector will be both limited and not immediate. Some countries have
already missed key deadlines to implement AEC-related measures.

On the one hand, some developers’ spokespeople have said AEC
2015 will mean an increase in Bangkok’s attractiveness as a hub for companies, and
their C-level expatriate managers, and a resulting boost to the residential
real estate sector.

AEC 2015 also means that some sectors of the Thai employment
market can move to other, more attractive and better-paid markets, meaning
possible vacancies and a large amount of empty units in some parts of the
country.

Thais are widely understood to be among the most
knowledgeable about AEC 2015, but any impact on the property market will not
happen overnight, will take time to analyse and could also be negative just as
much as they it is predicted to be positive for the Kingdom.

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