キャピタル・フライト(その3)

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8% yield

次に3ですが、22百万円の着金後、今度はオフショアファンドへの投資です。スパライ・エリートの場合、次の条件がありました。
 

1.竣工までに3年半もあること、更にタイの建設工事は遅延することが多いので、最悪半年や1年竣工が遅れても対応可能であること

2.プレビルド物件なので購入価格の20%に達するまで、毎月ダウンペイメントの支払いができること

3.外貨でなければタイのコンドミニアムは購入許可が出ないので、外貨(日本円)のまま、購入資金をタイに送金する必要があること

4.出口が670万バーツと確定しているので、株や債権のような変動リスクのあるものではなく、固定利回りであること

 

以上の条件を満たせるファンドのスクリーニングをIFA(Independent Financial Adviser)に依頼した結果、5年満期型、8%確定利回りの日本円インカムファンドが出てきました。その概要はこうです。
 

1.満期が5年なので、1年位工事遅延があっても対応可能で、もし当初計画通り3年半で竣工した場合でもわずかな違約金で途中解約可能。

2.四半期毎に配当があり、そこからデベロッパーへのダウンペイメントの支払いが可能

3.元本償還及び配当は全て日本円

4.予定通り3年半で竣工引渡しとなった場合でも、解約違約金差し引き後、合計26%の配当が確定しているので、26%の為替抵抗力がある。

 

つまり、1バーツ3.35円から更に円安バーツ高が進み、4.22円になっても耐えられる抵抗力があることになり、いざ竣工時に資金が不足するというリスクはかなりヘッジできたことになります。もっとも、現在の為替レートは3.67円で当時より更に円安バーツ高になっていますが、今でもまだ安全圏にいるわけです。

 

私の場合、不動産というハードアセット(実物資産)が専門であり、世界中に何百とあるファンドから、その投資目的に適合するものを選ぶというような幅広い知識はないので、ファンドのスクリーニングはIFAに一任しているのですが、今度は、私が専門とする物件選定のアドバイスの方を見てみることにします。


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