CBD中古からハイエンド・プレビルドへシフト(その3)

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直近の新規プロジェクトの売出し価格をもとに、CBREが先月発表していたセグメンテーションを使って、私が作成したのがこのマトリクスです。

 

バンコクの中流庶民が買うメインクラスの平均的なコンドミニアムでも、円安ということもあって、今では坪当たり100万円から140万円にもなります。従って、地方県庁所在地中心部の新築マンションともうあまり変わらないところまできているのが現状です。

 

しかも、オックスフォード・エコノミクスのデータにあるように、向う3年ぐらい、更に円安バーツ高が進むということであれば、円ベースでの価格は更に上昇します。もっとも、私個人としては、今の円安バーツ高は明らかに行き過ぎで、やがて修正局面に入るとは思っていますが。

 

いずれにせよ、中古物件価格が上昇し、しかも相当な円安の中で米ドルを持たない日本の個人投資家が、今狙える投資方法は、物件価格の2割程度の資金を投資して竣工前に売り抜けるプレビルド投資しかないのだろうと思います。

 

プレビルド投資というのは、実はゴールドマンやドイッチェなどの投資銀行がやるLTP80%とか85%までノンリコースローンをかけたハイレバ投資と同じです。非遡及型なので、投資家は自己破産リスクもなく、いつでもドロップアウトできるのですが、一方で、ロケーションはもとより、開発計画や設計プランとデベのクオリティ、そして最も大事なプリセール価格の妥当性など、相当なデューディリジェンスを個人がやらなければなりません。

こちらにも、Think of LivingやReview your livingなど、個人がプロジェクト評価をする際に非常に有益なサイトがあり、土地勘もあるタイ人投資家はこういうのを参考に投資対象を物色するのですが、残念ながら全てタイ語なので、日本人にはなかなか読み取れません。

しかも、2月5日のブログ「本当に価値あるプレビルドは、日本人には簡単に買えません」を読んでもらえば分りますが、日本人投資家にとって実際に人気物件で、しかもプレミアが付くような部屋をプリセール初日に買うことは簡単なことではありません。

実際、今回の277戸しかないノーブルBE33などは、弊社が使用人を使って2日前から並んでも、受付番号は既に49番目であり、こんな状況なので、開場からわずか数時間で人気の東向きの部屋はほぼ完売という状況でした。

 

しかしながら、今のような中古物件の価格上昇と円安の中、少ない資本で効率よく投資するには、中古物件だけでなく、優良プロジェクトに絞ったプレビルド投資をも検討すべき時だと思います。

ただし、このグレードマトリクスでいうメインクラスとアフォーダブルは買ってはいけません。こういう低・中価格帯のコンドミニアムは、これから供給過剰になるリスクが高いからです。プレビルド投資をするならハイエンド以上であることが必須条件です。

もっとも、ダウンタウンでマストランジットの駅から近く、しかもクオリティもそれなりに高い平米12万バーツ以下のプロジェクトなど、もうないと思いますが。

 

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