ある本のカスタマー・レビューから(その3)

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PM前回からの続き

3.「物件管理、という点から考えるとタイ語もまともに話せない日本人がとても手が出せる世界には思えません。本書にはアメリカの物件についても触れられていますが、英語が出来ればそれで大丈夫かというと、そう簡単な話ではないようです。ともかく、不動産投資には物件管理が付き物で、管理会社に任せればいいということではない、という鉄則」

 

この点は、全く異論がありません。いわゆるプロパティ・マネジメントのことですが、バンコクには、欧米や日本と違って住宅の管理をしっかり任せられるところはほとんどありません。そのことは3回に亘って書いた「コンドミニアム投資で成功する為の必須知識!」等でも書いているので読んで頂ければと思います。

 

もっとも、日系の賃貸仲介の店が片手間程度に管理らしきことをやっている場合もあります。ただ、これは私の個人的な経験からも言えるのですが、入居者募集時など、他社には物件情報を流さないし、内装のリフォームなど外部業者に丸投げでダメ工事だらけ、電気代や電話代の支払いもいい加減で二重に請求してきたり、入居者がつきそうにない難しい物件などは基本的にほったらかしにされます。

賃貸仲介会社で働く人達の多くは、賃貸仲介料からのコミッションで働いていて、結構頻繁にジョブホップするので、家賃の1割程度のわずかなフィーで長期間に亘る面倒なプロパティ・マネジメントなど引き受けたくない、というのが本音だろうとは思います。

 

従って、プロパティ・マネジメントを誰か信頼できる人に頼めるか、もしくは将来自己使用するつもりで買ったので、入居者がつかず空室期間が長くなっても別に構わない、という余裕のある人でないと、なかなかバンコクのコンドミニアムでイールド・プレイ(賃貸による投資運用)はできません。どうしてもリスクのあるゲンガムライ(竣工前転売)目当ての投資形態になってしまいます。

 

まあ、こんなところですが、プロパティ・マネジメントについては、確かに難しい問題があります。でもこれって、バンコクに限らず、東南アジアの他の国でも基本的に同じではないかと思います。

従って、頻繁にバンコクに来る人とか、家主の代わりに物件の面倒を見てくれる親しい知人がいるとかいう環境にないと、海外不動産投資はなかなか手が出せないものです。この辺のことを考えないでCBDのリセール物件にでも投資してしまうと、多分、後で苦労することになります。

 

弊社は投資コンサルティング会社であり、賃貸仲介の会社ではないので、自社のプロパティ・マネジメントのサービスを通して“出口”に至る最後まで投資家の面倒を見ます。

ただし、それは「バンコクも不動産バブルなのか?(その8)」で書いたように、リテインド・エージェントとして“入口”のところから弊社が関わり、クライアントに代わってイールド・プレイをする場合に限られます。

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