プレビルド物件を買う時のチェックポイント(その2)

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line下に引用した英文はこちらの弁護士事務所、サイアム・リーガルのコンドミニアム契約に関する記述ですが、概要は次のようなものです。

 

タイ人の契約に対するアプローチは比較的ルーズで、ガチガチに契約で前もって縛っておくという西洋的なアプローチと違って、わずか2-3ページの簡単な契約書でアウトラインだけ書き入れるというスタイルである。

 

これは契約当事者間の関係を重視するという彼らの文化からきている。つまり、契約当事者の関係さえよければ、不都合が出れば相互で協議しながら内容を変更していけばよい、というスタイルである。

 

一方、外国のデベロッパーは、西洋式のもっと包括的で細かな内容を書き込んだ契約書を用意している場合が多い。しかし、その内容をよく読むと、西洋では売主と買主両方にとって公平な契約が普通であるのに対し、タイにおいては、彼らは買主に不利な契約をさせようとしている場合が見受けられる。
 

The Thai Contract Culture
 

It is interesting to note here that the Thai approach to contracts in general is linked to its cultural importance to relationships between parties.
 

Back home, we place great faith on what is written on paper whereas in Thailand, far greater emphasis is given to relationships itself. Throughout the many years of dealing with international clients, Thailand has shifted its approach to accommodate a more comprehensive type of document.
 

A “Boston lawyer” style of contract drafting may still not work too well here and it is still common for Thai parties to give you a 2 to 3 page type contract for all types of matters. This is based on the tradition that the contracts are just an outline of the principles.
 

We are much more used to seeing a contract as an exhaustive list of all the rights and obligations which allows for all possibilities and contingencies. So it may be good to keep this in mind when dealing with contracts in Thailand although you will generally find they can be quite accommodating to amendments if your relationship with them is good.
 

Some foreign managed developers do tend to offer a more comprehensive contract which we are more accustomed to in the West. However, they still tend to provide contracts which are largely biased against the buyer as opposed to a more ‘balanced and fair’ approach we are used to back home.  
 

以上ですが、確かにバンコクのデベロッパーが用意している契約書は、既存物件ではなく、これから建設するという複雑なプレビルドであるのに、比較的簡単な内容です。

 

私も、当初はこんなので本当にいいのかと思いましたが、だからと言ってみんなが同じ契約をしているのに自分だけ変更してくれということもできません。従って、この弁護士のいうように、外資系のデベロッパーが出してくる何十ページもあるような長い契約書は、消費者に不利なことが書いてある可能性があるので、十分気をつけた方がいいのかもしれませんが、通常、コンドミニアムのプレビルドの場合、一顧客が何かできることはありません。

 

私の経験からいえば、個人で訴訟を起こしデベと闘うわけにもいかないので、結局はデベロッパーの良心というか、実績や評判、つまりブランドで判断するしかないのだろうと思います。

 

実際、私が知っている性質の悪いデベなどは平気でスペックを落とした上に、コンストラクション・オーバーランで竣工が8ヶ月も遅れたのに、顧客に対して遅延ペナルティも払わず、フォース・マジョアー(不可抗力)条項を盾に顧客を無視した態度を取り続けていました。

 

その結果、このデベはその後いくつか新規のプロジェクトを売り出したものの、ネットでもう消費者からボロクソに言われていて、結局、どのプロジェクトもさっぱり売れてないようです。

 

ただ、こういうヤクザなデベでもタイの上場企業ですから、タイの上場審査基準は日本に比べると相当緩いのだろうと思います。だから、私は、我々のような外国人の場合、何も無理してそんなリスクを取る必要はないと思っているので、中小デベロッパーのプロジェクトは最初から敬遠することが多いです。

 

以前、コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え!でも書きましたが、デベロッパーのブランドは非常に大事だと思っています。また、それについては、サイアム・リーガルも次のような事を言っています。

Buying In A Mismanaged Project

Several areas in Thailand have recently seen a surge in new property developers arriving on the scene to build homes. These developers do vary in size and experience. There are many new developers who see the potential in property development as a lucrative business in Hua Hin and decided to venture in this industry. They may not have the necessary experience to manage the project so you would often see delays and other fundamental problems. However, these developers do tend to offer much better prices and are more flexible in their approach to cater to your needs.

The larger developers, on the other hand, are more established and many of them are publicly listed companies. They have the resources, experience and expertise in completing construction projects on time. They generally will not negotiate on the price of the property and some do not offer any advice on variations that you would like to make to the designed plan. They are, therefore, less flexible but the commercial risks are much less. The key factor is to find a developer in which you feel comfortable with. It is recommended to check their previous projects for the quality of their work and ask questions from people who have purchased from them before. You will know them by the fruits of their labour.

 

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