イールドプレイ、ダウンタウンはまだ健全な水準

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1164016今、バンコク・ダウンタウンのコンドミニアムに投資してイールドプレイすれば利回りはいくらか?

 

これは誰でも気になるところですが、最近、ネクサス・プロパティが非常に参考になる調査結果を公表しました。

 

投資利回りというのは、当然のことながら、築年数が古くなればなるほど上がっていきます。中古物件が不当な安値に据え置かれるバンコクなどは特にそうで、築10年も経ったコンドミニアムでラーチャダムリのようなCBDの物件などは、物件価格が安い割にロケーションの良さでそこに住みたがるエクスパットが多く、必然的に利回りが上がります。

 

このネクサスのグラフを見ると、平米単価から判断して築浅リセール物件をイールドプレイに回した場合の利回りなのだろうと思います。面白いことに、エクスパットの住む中心部は2ベッドルーム以上が不足し、家賃も上昇するので利回りも高いが、フリンジに行くほどエクスパット人気がなくなるので家賃も上がらず、利回りも落ちるということです。このことは、コンドミニアム投資で成功する為の必須知識!でも書いたので、読んで下さい。

 

occupancy一方で、ちょっと前、CBREもこんなグラフを発表しましたが、彼らのコメントによれば、これはCBREの賃貸仲介部門が実際に契約した契賃を基に、時価に対するグロス利回りを算出したそうです。

彼らの顧客のほとんどがファランであることを考えると、当然、ここでいう住宅はCBDにあるクオリティの高い、中古でもいわゆるヴィンテージ物件の投資利回りだと推察できます。そう考えるとイールドギャップも健全なレベルに思えます。

 

そして、この2つのグラフから言えることは、これだけコンドミニアムの価格が上がってきたにも関わらず、その投資利回りはまだバブルと呼ばれる水準まで下がってないということです。

 

香港の一等地のコンドミニアム投資利回りは2%を切っているとも言われていますから、不動産バブルの頃の東京とほぼ同じ水準です。さすがにちょっと怖いという気もします。ただ、香港もシンガポールも、もともと土地が狭くて希少価値があるということから、一概にバブルとは言えないのかも知れません。

 

一方、フィリピンやベトナムの方が不動産価格も安いし利回りも高い、という人もいますが、BTSやMRTというインフラができていて、ASEANでGDP第2位の経済力を持つタイの首都バンコクと、コンビニでもスーパーでもピストルやマシンガンを持ったガードが立っているような危ないマニラや、信号がなくオートバイだらけで道も怖くて渡れないホーチミンと比較するのは無理があります。

 

相撲に例えると、バンコクは幕内とまでは言えないが、既に幕下十両まで上がってきている、しかし、マニラやホーチミンはまだ序の口レベル、と街の成熟度が違うということです。従って、それを分かった上で投資対象として比較する必要があります。

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