今年前半、ASEANの地価はどう動いた?

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ASEANサーベイヤーのナイトフランクのレポートによると、今年前半の東南アジア全体の不動産市況は、一等地の住宅地の地価は1.1%の下落、同じく一等地のオフィス用地の地価は3.6%上昇、ということです。

 

東南アジアの中では、カンボジアのプノンペンが住宅とオフィス街の地価の両方が一番大きく上昇したとのことで、一等地の宅地価格は14.1%の上昇で、商業地の地価は9.7%の上昇とのこと。しかし、第2四半期に入って海外からの投資が減少し、どうやら地価はピークアウトした模様。また、今年後半は更に上昇速度が緩やかになると予想されるとのこと。

 

バンコクに関しては、オフィス用地の地価は横ばいであったが、これは、デベロッパーが価格が上昇したラグジュアリーコンドミニアムの開発に注力したからである。しかしながら、オフィスの供給があまりなかったことにより、オフィスビルの入居率は高止まりしたままとなった。一方、住宅地価は順調な値上りを続けた。

 

マレーシアのクアラルンプールとシンガポールのハイエンド住宅市場は、政府の地価高騰抑制策により、それぞれ値下りが続いた。また、マレーシアについては、大量供給と物品サービス税の導入による影響もあった。その結果、クアラルンプールの住宅価格については3四半期連続の値下り、一方、シンガポールは8四半期連続の値下りとなった。しかしながら、商業用地の地価はどちらの都市でも堅調であった。

 

インドネシアのジャカルタについては、景気のスローダウンがビジネスと消費者の購買意欲の両方に悪影響を及ぼした結果、住宅地と商業用地の両方で地価が値下りした。

 

しかしながら、AECが発足する年末には、東南アジア全体で土地の需要は増加すると思われる。その理由は、物、サービス、労働の移動が自由になることで経済を発展させ、住宅用地や商業用地の需要も喚起することになるからである。

 

以上が、ナイトフランクのレポートですが、バンコクは住宅地も商業用地も地価が下がらなかったようですね。何故、バンコクの高級住宅地の地価が上昇を続けているかについては、このブログのコンドミニアム市場のファンダメンタルズ(その1)でも書いたので改めて書きませんが、東南アジアでは、バンコクの住宅地は別格のようです。

 

一方、香港と同様、シンガポールも不動産価格が異常なほど値上りして、コンドミニアムに投資しても利回りは2%台などと聞いていたので、これはもう昔の不動産バブル時代の東京のレベルです。それもあって、シンガポール政府が政策的に地価上昇を止めようとしてきた結果、2年間続けて値下りとなりました。

 

ところで、最後の結びでナイトフランクは、AECの発足で今年の年末にはASEAN全体で住宅地と商業地の両方の需要が上向く、と能天気なことを言っていますが、これは?です。

 

実際、多くの経済学者は、AECによってASEAN全体に経済効果が出てくるには相応の時間がかかると予想しているし、AECでASEAN各国がWIN WINな関係を築けるというものではない、というのが私の理解です。

それは、今のEUやユーロの問題を見れば分りますが、何だかんだ言ってもドイツが一人勝ちしていることに、各国の不満が溜まっているというのが現実です。その点、常に一定の距離を置いてきたイギリスの判断は正しかったのかもしれません。

ただし、タイは多分、シンガポールと並んでAECの勝ち組に入るのだろうと私は思っています。だからバンコクの不動産市場を見た場合、経済効果が出るまでにある程度の時間はかかるにしても、AECはプラス要因に働くと思っています。

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Residential land prices down but office land prices up
across Asia

Prime residential development land prices in Asia fell by
1.1 percent in the first half of 2015, down from three percent in the second
half of 2014. There was some good news; however, as prime office land increased
to 3.6 percent, the Knight Frank Asia Development land index recorded.

Phnom Penh showed the biggest gain in both prime residential
and office land price, according to the index. Prime residential prices in the
Cambodian capital shot up 14.1 percent and commercial land prices trended
upward to the tune of 9.7 percent. Foreign investment continued to fuel strong
performance in the residential sector but growth decelerated in the second
quarter. It is likely prices have peaked, and the second half of the year will
see less growth, the reported added.

The price index for office land was flat in the first half
of this year for Bangkok. Developers instead focused more on the luxury
condominium market, where continued capital appreciation afforded them higher
profit margins. However, a limited office supply in Bangkok has seen occupancy
rates remain high. Residential land prices grew at a steady and sustainable
rate.

Kuala Lumpur and Singapore’s high-end housing markets
continued to soften due to cooling measure in each country, strong supply and,
in Malaysia’s case, the implementation of a Goods and Services Tax. Home prices
in Kuala Lumpur have fallen three quarters in a row while Singapore had
recorded a decline in eight consecutive quarters. Commercial land in both
cities continues to be strong, however.

The report noted that Jakarta has suffered slowdowns in both
the commercial and residential sectors due to an economic slowdown that has
impacted both business and consumer confidence in the country. A proposed
luxury tax hike in Indonesia has also added to the recent decline in the
residential market. There was a bit of good news as land prices at prime
locations are expected to stay steady.

Demand for land is set to increase across Southeast Asia at
the end of the year as the ASEAN Economic Community (AEC) finally gets
underway. The free flow of goods, services and labour should encourage the
movement of industries, driving demand for both commercial and residential
space.

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