優良プレビルドの簡単な見分け方(その3)

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fund3何故、9ヶ月分のダウンペイメントで1年間、転売のゲームができるかというと、月払いをストップしても直ちに解約扱いにはならず、大体どこも最低3ヶ月間の督促期間を取るので、3ヶ月以上支払いが滞り、その間、何回か督促したのに支払いがない場合に、デベロッパーが解約に踏み切るケースがほとんどだからです。

 

従って、ノーブルBE33の場合もそうですが、ダウンペイメント比率が高く、しかも価格の高いユニットほど、投機的転売狙いのナック・ゲンガムライは少なくなり、自分の買ったユニットが他人のリセールの中に埋もれてしまう可能性は少なくなります。

 

ただし、こういうことは、郊外だけでなくCBDのプロジェクトでも起こります。昨年のノーブルリコールやアシュトンアソークなどがそうですが、売り出してほぼ即完したものの、その後人気プリセール物件についての黒い噂)で書いたように、こんな噂が出るほど、短期間の内に大量のリセールが出てきて、安い1ベッドルームなどは今でも相当数のリセールが出ています。しかし一方、その中でも希少価値のある2ベッドルームはじわじわと価格を上げてきています。


このように次々とリセールが出てくるプロジェクトは、実需やイールドプレイ目的の購入者と違って、短期転売が目的の買いが多いということであり、このようないつまで経っても次から次へとリセールが出てきくるユニットは竣工までほとんど値上りしないリスクがあり、我々は基本的に手を出しません。

 

そこで、我々がフリップ目的にやる場合の投資クライテリアの1つになっているのが、ダウンペイメント比率の高いプロジェクトということです。

こういうプロジェクトは、デベロッパーも資金的に余裕のある大手が多く、また、プロジェクトにも自信を持っているからです。デベロッパーにしてみても、本当に魅力があるプロジェクトの場合、一度に全部売らずに、工事が進むにつれて徐々に価格を上げながら売っていく方が自社の利益も増えることになり、ダウンペイメント率を引き上げて、短期の投機的転売を狙うナック・ゲンガムライを振るい落とそうとします。

 

従って、優良プロジェクトを簡単にスクリーニングする1つの有効な方法は、ダウンペイメント総額が25%前後のプロジェクトに絞るという投資クライテリアを持つことです。全部が全部そうだとは言いませんが、このことは、特にダウンタウンのプレビルド投資には有効なチェックポイントだと私は考えています。

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