海外不動産投資は、安定収入と為替リスクがポイント(その1)

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nihon wealth今回、バンコクの新聞にカナダのアセットマネジメント会社、ReDevと右のような広告を出すことになったこともあり、1年ほど前に紹介したSC、パリセード・ショッピングプラザの現状について書きたいと思います。

 

まず、1年前と比べて何が変わったかというと、いくつかのテナントが賃貸借契約の更新を迎え、アセットマネジャーであるReDev社の増賃交渉結果、順調に賃料収入が増加しました。

このSCの強味は、既に20年以上、エドモントン市の住宅街に根ざしたSCとして実績があること、カナダの厳しい出店規制により、競合する新規SCが近くになかなか出てこられないということから、今も100%のフル稼働を誇っている点です。

 

そして、1年前のキャッシュフロー予測では2016年賃料収入見込が約136万ドルであったのが、増賃交渉の結果、現在では約139万ドルに上方修正されています。このように順次増賃交渉を続けていきながら、5年後を目処に売却しようというのがこの投資スキームなのですが、安定した賃料収入を得ながら、不動産市況を見て売却のチャンスを待てるというのがこの投資の特色です。

 

これがコンドミニアムのような住宅投資の場合、ファミリータイプは自己居住用の実需買いが中心になるので、賃借人が退去するまで売れないし、1ルームのような投資物件は逆に賃借人がいないと買い叩かれます。

 

それに何より、個人で住宅への海外不動産投資をする場合、入居者募集や、賃貸借契約、賃貸管理、退去後のリフォーム等、頭の痛い問題が待っています。その点、こういう商業不動産への投資はアセットマネジャーが全部やってくれるので楽です。

ただし、いざ売却となっても3分の2の投資家が賛成しないと売れないというデメリットもあります。従って、自分の都合だけで換金するのは困難なので、近い将来の資金使途が決まっている人にはこの投資は不向きです。

 

尚、これまでReDev社が売却で益出ししたプロジェクトのキャピタルゲインを含む平均投資リターンは年率17%(税引前単利計算)ということですが、これは過去のプロジェクト実績であり、パリセード・ショッピングプラザの将来の投資利回りを保証するものではないので、あくまで参考程度にしておくべきです。

 

住宅に比べると、こういった商業不動産の場合、カナダ経済や物件の位置するエドモントン市の景気等に市場が大きく影響されるので、売却のタイミングが重要となります。しかし一方で、100%稼働中であり、これからも長期間安定した賃料収入が見込めるということは、景気が悪ければ賃料収入を得ながら売却のチャンスが来るまで待てばよい、ということです。

この続きは次回

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