わが郷愁のマリアンヌ(その2)

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Stoke on trent以前、学生寮ファンドとしては世界最大のコーラルというファンドを、ちょっと地味ですが、世界の学生寮への投資は?と題して紹介しました。

 

この中で、「2011年時点で世界の大学生数が183百万人だったのが、あと10年で更に1億人増えると予想されているし、同様に留学生数も2001年から2011年までの10年間で450万人と倍増し、次の10年で更に倍増すると予測されています」と書きましたが、この流れは今も止まっておらず、世界中で大学生や留学生が増え続けています。もっとも、少子高齢化の日本だけは逆みたいですが。

 

従って、つい先週もコーラルのCEOが弊社を訪問してくれたのですが、話を聞くと今も順調に資産規模は膨らんでいて、東京でも最近、新築の学生寮(マンション)1棟を持ったということでした。

 

ただ、以前、私が紹介したカナダのReDevと何が違うかというと、コーラルはあくまでファンドであり、投資家が持つのはファンドの持ち分です。一方、ReDevは不動産そのものに投資するという点で、投資会社の詐欺や倒産のリスクというものがありません。

 

そして、今回紹介するこのストーク・オン・トレントの学生寮、マジェスティック・コートは、ファンドではなく、ユニットごとの販売であり、オーナーは自分の区分所有権を持ちます。しかも、価格も約6万ポンド(約11百万円)と手頃で、日本人の場合、租税協定で家賃収入にも所得税がかからないというメリットもあります。

 

income projections物件としては、地元のストラットフォードシャー大学から800メートルのところに2ヶ月前に建てられたばかりのフラットなのですが、竣工とほぼ同時に満室となり、売主のデベロッパーが8%の利回りを3年間保証していることもあって、既に8割近くが販売済みです。

 

ストーク・オン・トレント周辺には32もの大学があり、24万3千人の学生が住んでいますが、特にこの学生寮の近くにある2つの大学だけで2万5千人の学生を擁し、来年、更に3千人の学生がストラットフォードから移ってくることになっているので、空室リスクはまずないと思います。

 

更に、ストーク・オン・トレントはその学生数だけでなく、既に7000社もの企業が集積していて、前回私が書いた、20年前のボーンチャナの故郷というイメージから著しく変貌をとげ、今では70万人近い就業者数を誇る英国の1大産業圏でもあります。

英国の学生寮と言えば、すぐにオックス・ブリッジやロンドン大学を連想するかもしれませんが、日本の場合でも、東大や早慶大だけに留学生が集中するのではありません。特に英国の場合、英語圏という強みがあるので、こういう地方の大学にも留学生は多くいます。

それに、ロンドンの学生寮投資は投資利回りが3%しかないことを考えると、インカムゲインは犠牲にしてもキャピタルゲインを狙いにいくというのでなければ、こういう節税とハイイールドの新築物件、しかも需要が強く供給過剰リスクがほとんどない学生寮投資は面白いと思います。

 

ただし、海外不動産投資というのは、投資する国が好きであることも重要なので、英国、特にイングランドが好きな人でなければ、興味はないでしょうが、私のようにイングランドが好きな人には興味深い投資対象だろうと思います。


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