ウランバートルでコンドミニアム投資

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ウランバートルこの仕事をしていると色々なプロジェクトの売込みがきます。ロンドンやアメリカの大都市のプロジェクトは、ありきたりなのでこのブログでは取り上げませんが、これは面白そうだなというのが来た時は、バンコクとは関係ないですが、取り上げることにしています。

 

世界の学生寮ファンド、コーラルとか、英国ストーク・オン・トレントのフラット、マジェスティック・コート、カナダのSC、パリセードとかがそうですが、昨日、モンゴルから面白いプロジェクトを持って訪ねてきたデベロッパーと面談したので、今回はそれについて書こうと思います。

 

これはモンゴルの首都、ウランバートル(人口130万人)で、合計2700ユニットのコンドミニアム開発プロジェクトに投資するというものです。モンゴルでは人口の多くが遊牧民族であったことからいまだにウランバートル市内でもテント暮らしの人達が多くいます。では、この人達が低所得層なのかというとそうでなく、銀行マンや普通の企業で働くサラリーマンが多く、現地では中所得層なのだそうです。

しかし、モンゴルでは、旧ソ連による統治時代に住宅新興策がなく、ほとんど住宅が建築されなかったことで、今も住宅が決定的に不足しており、仕方なく中所得層でもテント暮らしなのだそうです。

 

そこで、昨日訪ねてきたのが、ウランバートルの上場企業スタンダード・プロパティのCEOですが、今、ウランバートルでこういう中所得層向けコンドミニアムの開発事業をやっているので、プレビルドで投資しないかという話です。

 

ウランバートルでは住宅需要に供給が追いついてない中、建てれば貸せる、売れるというマーケットなのですが、何しろ、モンゴルというのは人口わずか300万人の国ですから、世界の投資家からほとんど注目されておらず、現在、開発資金不足が問題になっています。世界的な預金金利低下で不動産に資金が流入していて、どこも不動産価格が上昇し利回りも低下中ですが、さすがにモンゴルにまではまだ資金が流れてきてないということです。

13世紀にヨーロッパに攻め入り、歴史上、唯一白人世界を恐怖に陥れたアジア人のモンゴル帝国が今、こんなに小さくなっているというのは不思議ですよね。 

 

デベロッパーが出してきた条件は凄くいいです。まず、最低投資金額が2万ドル、これに対し、20%の利回り保証で1年後に償還可能。しかも、ドルでの利回り保証なので、現地通貨モンゴルトゥグルグの為替リスクなし。既に、実際に2割の利払いを受けたことで信用してくれるようになり、日本からの投資家も増えてきているとのことです。もっとも、これは、プレビルド投資というより、開発ローンを金利2割で融資するという投資になります。

 

一方、もう1つはプレビルドで物件を購入するという投資方法もあります。この場合、7%の家賃保証が3年間で、その後は時価で売却、キャピタルゲインを取れるというものです。

 

いずれにせよ、ウランバートルにはテント住まいの中所得層がたくさんいて、この人達が買えるアフォーダブルな住宅が全然不足しているというマーケットで、バンコクのように供給過剰がどうとか、BTSの駅に近い遠いかとか、価格的に高過ぎるとか、余計なマーケットリスクのことを考えなくていので、簡単でいいですね。


要は投資家に、モンゴルという未知の国に対するカントリーリスクを取るだけの、不動産投資のフロンティア・スピリットがあるかどうかです。

ところで知ってますか?我々日本人はモンゴロイドといってモンゴル民族なのです。中国の漢民族や韓国のハングル民族とは違います。生まれた時にお尻が蒼いのですが、これを蒙古斑といってモンゴロイドだけの特徴なのです。

日本人にもそれがあることから、はるか昔、大陸を渡って日本にやってきたのは中国人ではなく、モンゴル人だったのだそうです。そういう意味ではモンゴルは我々の親戚にあたるわけです。よかったですね、今、犬猿の中になっている中国人や韓国人と同じ民族でなくて。

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