木を見て森を見ず(その1)

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land price日本の個人の不動産投資家が、やたらと利回りを重視するようになったのは、いつ頃からですかね?

 

多分、バブル崩壊後の90年代半ば頃だったのかなと思います。

 

ただ値上りするからとういう理由で、際限なく買い続けていったマンションやアパートが、バブルの崩壊とともに半値や3分の1に暴落したのを見て、以前は行け行けドンドンだった不動産評論家等が、今度は手のひらを返したように、利回りを投資判断の基準にしていた投資家なら、マンションの投資利回りが2%台なんておかしいと判ったはず、アメリカでは不動産投資の判断基準は投資利回りにある、みたいなことを言い出したのが90年代に入ってからだったような気がします。

 

バブルの最中だった80年代後半、私は日本の不動産デベの海外事業部で海外不動産投資をやっていました。新しい投資案件を役員会に上げるたびに、キャッシュフローがどうで利回りがどうなる、LTVがXX%だからデットサービスカバレッジレシオはこうなるとか、IRRやNPV、DCFがどうしただのと数字の話ばかりしていると、国内担当の重役達から、不動産は数字でやるもんじゃない、と煙たがられたこともしばしばでした。

 

当時は、土地代が1種いくらで、建築費が坪当たりいくらで総開発費がいくら、これに対し、周辺の賃料相場が坪単価いくらだから、ここにこのグレードのビルを建てたら賃料は坪いくら取れる。それで銀行からの借入金の金利が十分返せてセルフ・ファイナンシングだから大丈夫、という具合で、出口については、ロケーションがよく、100%稼動で築浅高グレード物件と3拍子揃っていれば、いつでも生保等の機関投資家に売ってキャピタルゲインを出せるから問題ない、というものでした。

 

つまり、重要度から言えば、まずロケーション、そしてビルのクォリティ、高稼働(確実な賃料収入)、テナントの質という順番で、詳細な出口戦略に至っては、物件に魅力さえあればいつでも売れるから特に必要ない、というものでした。

 

これが、バブル崩壊後、個人投資家の間で、こんなことをやってたからバブル崩壊でえらい目に会った、これからは利回りが最優先、みたいな傾向が出てきて、それが今も一人歩きしているような気がします。

 

でもこれって、本当は危険なのではないかと思います。


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