日本人はやはり築浅中古が買い

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中古コンドバンコクポストですが、バンコク全体の中古物件市場は景気回復の遅れと住宅ローンの与信却下で、今も状況は好転してないとのレポートが出ています。

 

現在の政府の住宅購入刺激策にも関らず、銀行の与信基準は厳しいままであり、特に3百万バーツ以下の中古物件の購入者はローンが借りられず売買が成立しないケースが多い。

一方、5百万バーツ以上の物件に関しては与信でトラブルになることは少なく、しかも金利水準等の融資条件も好条件でローンが借りられる。また、全体的に見れば来年も中古不動産市場は低迷し、景気回復がない限りごく一部の限られたロケーション以外、成長は期待できそうもない。

 

ただし、バンコク都内の築浅中古市場は新規で売り出されるプロジェクトより15%から20%安いことから今も活気がある。コリアーズによれば、政府の刺激策が発表されてから相当数の中古物件が市場で売り出されたが、実際に取引が活発なのはスクムビット、ランスアン、シーロムといった供給が限られているCBDだけとのこと。

 

ランスアンの例で言えば、新規売り出し物件が平米30万バーツを越える中、築6年の中古が平米20万バーツ以下で買える。

 

また、通常はプレビルドのプロジェクトが竣工引渡しを迎える時には多くのゲンガムライによる転売取引が成立するのだが、今年は住宅ローンが付かないために引渡しができない事例が出ている。そして、引渡しができずキャンセルされたユニットは、デベロッパーにとって完成在庫として残ることになり、デベロッパーもかなりの値引きをして再販し在庫処分をしようとするため、他の投資家がリセールで売り出している価格よりさらに安い価格を提示してくることになる。

 

そんな中、今年、プロンポンとトンローは中古物件が最も人気のあるロケーションであった。その理由は便利がよく日本人テナントが多いことにある。しかも中古物件価格は新規プロジェクトのそれより4割も安い。

 

現在の中古コンドミニアムの人気ロケーションベスト3はアソーク交差点からラチャヨーティンにかけての2百万から3百万バーツの物件、ナナからエッカマイにかけての4百万から8百万バーツの物件、ヴィクトリーモニュメントからチャトゥチャクにかけての350万から6百万バーツの物件である。

 

以上ですが、ランスアンの築6年の物件が新規プロジェクトより3割以上安いのであればそれは買いです。でも本当にそんなのが今もあるのかどうか分かりませんが。

 

一方、プロンポンとトンローについては第1次ブームの物件の多くが平米10万バーツ以下で売り出されているので、4割ぐらい安いのは普通です。タイ人がイールドプレイをするために買うのなら分かりますが、日本人の一般的な投資家の場合、「出口」リスクやパッシブ投資ではうまく運用できないことを考えると、こういうのは敬遠しておいた方がいいと思います。

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