プルクサーの10年予測

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night view英字紙ネイションによれば、デベロッパーのプルクサーは、現在の計画通りに政府のマストランジットシステムのインフラ整備が始まった場合、バンコクの不動産市場は向こう10年間、年率3%から7%の順調な拡大をすると予測しているとのこと。

 

郊外の不動産市場の場合、現在計画中の合計10にも上る郊外と都心部を結ぶマストランジットシステムの新路線の恩恵を受けて、CBDから郊外の新しい住宅地へ需要がシフトしていくと予測しています。

 

「我々は、向こう10年間、バンコク都内とその近郊では年率平均7%の成長が続き、その周辺のグレーターバンコクといわれるエリアも年率3%から5%の拡大が続くと予想しているが、この予想は、過去のBTSスクムビット線とMRTの2つのマストランジットシステム開通時の我々の経験に基づいている」(プルクサー談)

 

また、プルクサーの最近の調査によれば、新規需要の中心は低所得層(ロワーインカム)と中高所得層(アッパーインカム)の2つの層からなる。グレーターバンコク圏の人口16百万のうち、7百万人が借家住まいとか両親の家に住んでいるために、マイホームを持ちたがっているという潜在需要があるのだが、しかし、そのうち月収25、000バーツ以上あって住宅ローンが借りられるアッパーインカム層の数は限られているため、実際には年間わずか40万人だけが住宅を購入している。

 

従って、もし政府が住宅ローンの与信基準を緩和すれば低所得層向けの60万バーツ以下の住宅需要は一挙に倍増すると予測しているとのこと。

 

以上ですが、基本的にプルクサーはデベロッパーなので弱気なことはいいませんから、彼らのポジショントークも多分に入っているとは思いますが、これからの実需はロワークラス(低所得層)とアッパークラス(中高所得層)の2つに分かれるというのは正しいと思います。

 

しかし、バンコクの低所得層の世帯月収は夫婦で働いても2万バーツ程度だろうと思うので、可処分所得が小さく、せいぜい60万バーツ(約2百万円)程度の住宅しか買えないということです。

 

そうなると、我々にとって、この低所得層をターゲットに売り出されたコンドミニアムを投資として買うのは、得策ではありません。なぜなら、4,000バーツや5,000バーツの家賃で貸しても手間がかかるだけで投資効率が極端に悪いし、テナントの属性もあまりよくないので家賃滞納等のリスクも高いからです。

 

やはり、ここでいうアッパーインカムクラス、つまりミドルクラスがターゲットになるということです。

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THE PROPERTY
market will experience stable growth of 3-7 per cent annually over the next 10
years once the government begins investing in infrastructure projects, says
Thongma Vijitpongpun, president and chief executive officer of Pruksa Real
Estate.

 

In an interview
with The Nation, Thongma said the Greater Bangkok property market would benefit
from the planned construction of 10 new mass-transit routes linking the capital
with its suburbs. He was speaking after meeting on Friday with Finance Minister
Apisak Tantivorawong, who headed the first meeting of a joint public-private
working team on attracting investment to
Thailand and stimulating infrastructure
investment.

Once the government starts working on the new transit routes, it will open up
new areas for residential development, as demand shifts from Bangkok‘s central business district to the
suburbs thanks to greater ease of commuting to and from the city centre,
Thongma said.
 

“We forecast
that demand will grow by an average of 7 per cent a year in
Bangkok and the suburbs from this year through
2025, and during the same period the demand for homes in the provinces will
grow by 3-5 per cent. Our estimate is based on our experience after two
mass-transit routes – the BTS Skytrain from Mor Chit to Sukhumvit 107 and Mor
Chit to
Bang Wa and the MRT subway from Hua Lamphong to Bang Sue –
were constructed,” he said. The demand will come from both the lower-income
and upper-income markets.


According to a study by Pruksa, out of a total population of about 16 million,
there is a potential market of 7 million people in Greater Bangkok currently
renting or living with their families who would like to own their own homes.
But only 400,000 who earn at least Bt25,000 per month, enough to qualify for a
mortgage, are able to make a purchase annually.

If the government relaxed the rules so as to provide mortgages for people below
this income level, the company believes that demand for homes costing no more
than Bt600,000 would double. 

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