木を見て森を見ず(その2)

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不動産投資をする場合の基準として、もちろん利回り確保は大事です。銀行から融資を受けても、せめて金利分位は余裕を持って払えるぐらいないと、キャッシュフローに支障が出ますからね。

 

でも、もっと重要なのは、やはり、ロケーションとビルのクォリティなのです。そして、その2つが揃えば、家賃設定さえ間違えなければ、自ずと高稼働を維持できます。

 

不動産の最大の弱点は何だと思いますか?

 

ほとんどの人は、不動産は換金性、つまり流動性が悪く売却に時間がかかるということは知っています。しかし、実はこれが不動産投資の恐さでもあるのです。

 

この流動性の良し悪しに直結するのが、ロケーションとクォリティです。

 

例えば、渋谷駅前で築1年の満室稼働中ハイスペック・オフィスビルが売りに出たとしたら、あっという間に市場から消えてしまいます。流動性はすごく高いわけです。

 

一方で、ロケーションもクォリティも悪く、ほとんど改善の余地がない不動産を持ってしまったらどうなると思いますか?

 

当初はまだ80%ぐらいの稼働率はあるかも知れませんが、その見極めを誤って、もしこんな見込みのない不動産を買ってしまったら、築年数が経つに従って、稼働率が下がり始めます。どんなにリノベーションしたり、賃料減額をしてもテナントの流出を止められないのです。

 

私も何十本というビルの運用をやってきたので、こういう物件にあたったことがあります。オフィスビルやマンションは賃料をかなり下げれば何とかなる場合が多いですが、ショッピングセンターやホテルの場合、どんなに腕のいいアセット・マネージャーでも、手も足も出ません。

 

そうは言っても、一本何十億円もする不動産を扱っているわけですから、膨大な時間とエネルギーを費やして何とかリカバリーを試みるのですが、結局失敗します。

 

これが流動性のない不動産を掴んでしまった時の恐さです。さんざん振り回された挙句、大幅な損切り処分で終わりです。もし、これが我々のような個人投資家が、やっと貯めた資金で買った物件だったら、悔やみ切れないですよね。

 

そう言った意味で、かつて私が勤めていた会社の重役が言っていた、不動産は数字じゃない、利回りや投資リターンのことよりも、ロケーション、クォリティ、高稼動の3拍子揃った流動性のある物件を持て、というのは正論なのです。


 

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