スクムビット・ソイ38は本当に買いか?(その2)

0
308

Soi38 APザ・ネイションのこの記事によれば、ソイ38の現在の家賃相場は、50平米から120平米の物件で45,000バーツから130,000バーツということです。

単純に120平米の物件が130,000バーツと仮定すると、平米1,080バーツが家賃相場ということになりますが、このロケーションにしては少し高いぐらいかもしれません。

 

そこで、今回のL&Hの新規プロジェクトで一番安いユニット、つまり下層階の広さ50平米のユニットを平米単価30万バーツで買ったとして、家賃を平米1,100バー

ツで賃貸するとすれば、15百万バーツの投資に対してリターンは年間66万バーツ、つまりグロスで4.4%しかありません。

 

また、本来、6階や7階の下層階ユニットは自己居住ならいいですが、投資の場合、「出口」でハンディになるので、上層階の好条件のユニットを買うべきです。そうすると、多分、平米単価で35万バーツはするでしょうから、この場合、50平米のユニットで1,750万バーツになります。一方、家賃はそう大きくは変わらないので、この場合、わずか4%弱のイールドということになります。

 

一方で、この記事によれば、同じソイ38で2007年に売出されたサンシリのプロジェクトが平米11万バーツ、2010年にアナンダーが売出したスカイルモーフが13万バーツ、2011年のアシュトンモーフが15万バーツ、そして2013年の第3四半期に販売を始めた上の写真のAPの物件が167,000バーツと年を追うごとに値上りしてきているのは納得がいくのですが、約2年後の2016年に入った今、突然、20万バーツ台を飛ばして30万バーツ超えというのでは、いくらスーパーラグジュアリーといっても家賃の上昇が追いつけるわけがありません。

 

2007年当時、あまり人気のなかったソイ38ですが、この記事によれば、この時にサンシリの50平米の物件をプリセールで平米11万バーツで買った人の場合、現在の時価は平米20万バーツになっているということです。つまり、当初の投資額550万バーツが、キャップ・コンプレッションと増賃によって、10百万バーツの価値になったわけです。

そして、現在、月額家賃45,000バーツで賃貸中であれば、実質10%近い利回りで回っていることになり、不動産投資の本道ともいえるイールドプレイをしながらキャップ・コンプレッションを待った結果、その相乗効果でキャピタルバリューが10百万バーツへほぼ倍増するという、まさに不動産投資のプロである機関投資家がやるような理想の投資を実践できたわけです。

 

しかしながら、一方で、これからソイ38に出てくるイニシャル・イールドが4%もない新規プロジェクトに投資して、売却イールドが将来3%以下になるというようなキャップ・コンプレッションはちょっとないだろうと思います。

つまり、キャップ・コンプレッションがない以上、今後相当なスピードで家賃が上昇しなければIRR(内部収益率)が伸びないので、ソイ38の平米30万バーツを超えるような新規プロジェクトはちょっと買えないということです。

quattroプロジェクトの詳細をまだ見てないので、結論を出すのはまだ時期尚早ではありますが、平米35万バーツも出してソイ38でサンシリの新規スーパーラグジュアリープロジェクトを買うのであれば、同じサンシリのスーパーラグジュアリーであるクアトロの方が、まだ築3年なのに価格も平米20万バーツ程度、利回りも5%台、しかもソイ38でなくトンロー通りに近いということから、総合投資利回りであるIRRが高くなる可能性があり、投資対象として有望だろうと私は思うのですが・・・。

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 

Rentals on most condominium units on Sukhumvit Soi 38 range
from Bt45,000 to Bt130,000 per month, depending on size, which ranges from 50
to 120 square metres per unit.
 

According to The Nation’s survey, a number of listed
property firms have developed condominium projects on Sukhumvit Soi 38 since
2007. They include Sansiri, which developed Siri at Sukhumvit with a starting
price of Bt110,000 per square metre that year. Its resale price is now around
Bt200,000 per square metre.
 

AP (Thailand) introduced Rhythm Sukhumvit 36-38, worth Bt2.9
billion, in the third quarter of 2013. The project has 496 units, which were
priced at Bt167,000 per square metre initially but now ask Bt185,000 per square
metre. The project has sold 85 per cent of its total value, and the condos will
be transferred to buyers in fourth quarter of this year.
 

Ananda Development has two condominium projects in the soi,
Skyle Morph 38 and Ashton Morph 38, launched in 2010 and 2011 respectively.
They have 564 condo units in total.
 

Skyle Morph 38’s price was Bt130,000 per square metre in
2010, and Ashton Morph 38 asked Bt150,000 per square metre in 2011. They are
sold out have been transferred to buyers since 2012.
 

“I decided to buy Ashton Morph 38 because of its
location halfway down Sukhumvit 38, so it is easy to get to both Sukhumvit Road
and Rama IV Road,” Joy said. “Meanwhile, the location is more
peaceful for living than Thonglor, which is opposite Soi Sukhumvit 38.”
 

Prices of homes on Soi 38 are also 5-10 per cent lower than
in Thonglor while offering similar amenities, she said.
 

According to research by CB Richard Ellis (Thailand), a
large portion of the downtown Bangkok condominium supply is in the Sukhumvit
area, which is supported by a BTS mass-transit line along with important office
and retail developments.

This area remains the most established residential area for
both Thais and expatriates, accounting for 32 per cent of the supply in the
downtown area.
  

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here