グリーンラインのオーバーサプライ(その3)

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交通省完成予定ところで、APもこの記事でいっている通り、グリーンラインの開通は予定より遅れて2020年というのが今の業界のコンセンサスのようです。

この資料はこちらのกระทรวงคมนาคม(日本でいう国交省)からのものですが、パープルラインは予定通り2016年開通ですが、グリーンラインは2020年に変更されています。

 

ところで、これはまだ計画段階で未決定のはずですが、サムットプラカンまでの開通が長引きそうなので、とりあえず2017年にサムローンと次のプージャウ・サミングプラーイ駅の2駅だけ先に開通するという計画も浮上しています。

いずれにせよ、昨年のグリーンライン延伸沿線での大量新規供給は、デベロッパーによる顧客不在の中での見切り発車というのが実態だろうと思います。その証拠に、現状の販売率を見ると、わずか29%と低迷しているわけですから。

 

ただし、CBDに行くためにはバンスーで乗換えが必要なパープルラインと違って、グリーンラインは乗り換えなしでアソークやプルンチット、トンローといったCBDに直通でアクセスできるという強味があるのも事実で、パープルラインよりも需要は大きいと思います。

 

そこで、もしどうしてもグリーンラインの新駅で、投資または自己居住用物件を買いたいというのであれば、今ならやはりサムローン新駅の駅近物件の一点絞りだろうと思います。何故なら、もっと先のサムットプラカン方面まで行くに従って、ますます工場地帯になるため、工場労働者相手の廉価でアフォーダブルな物件のマーケットになってしまうからです。


そういうマーケットでは、プロジェクトのセグメンテーションが低すぎて投資効率が悪くなります。つまり、1ユニットが100万バーツ台前半の廉価物件を買っても、そういう物件は結局、低所得層主体のマーケットに留まるので、将来も中高所得層が買いに入ってくることはなく、大して値上りもしないのではないかと思います。

 

また、賃貸に出したとしても、周辺の工場労働者が入居者ということは、家賃もせいぜい4,000から5,000バーツで、そのくらいの家賃収入のためにリスクのある海外不動産投資をするのは、手間ばかりかかって採算に合いません。

 

そうなると、ベーリングから最初の新駅で、しかもベーリングより街として成熟していて生活に便利、そしてイエローラインとのジャンクションにもなることから、将来、他の場所からここに移り住んでくるミドルクラスの買いも期待できるという理由で、この新線沿線ではサムローンが最も有望だろうと思います。


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