MLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦(その2)

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reinsこのブログを読んでいる人のほとんどが驚くと思うのですが、バンコクのダウンタウンの中古コンドミニアムが、実際に売買されるまでに市場で出回っている期間は、平均で340日以上もかかるそうです。
 

物件を売り出してから、実際に売れるまで1年近くもかかるわけですから、これは気の遠くなるような期間であり、不動産の換金流動性のなさ、という最大の弱点がこれほど中古市場で重荷になっている国もそうはないと思うのです。
 

この主な原因の1つは、バンコクにはMLSのような信頼できる中古物件情報のデータベースがないため、一体いくらが本当の市場価格なのだろうと、買主は常に疑心暗鬼になり、なかなか購入に踏み切れないからです。

私が著書の中で指摘した「タイ人の新築偏重」、つまり、
バンコクでは住宅購入希望者のなんと9割近くが新築プレビルドを買いたがるという理由の1つが、最初から価格表があってみんな同じ条件で買えるという安心感にもあるのではないかと思います。

 

しかし、これまでブログの中でもう何回も指摘してきたように、デベロッパーが超強気でつけたプリセール価格に振り回されて、何年も先の将来価値を織り込んでしまった高価格のプレビルドを買うより、自分の鑑定眼を信じて、これは明らかに新築に比べて割安感があるという中古物件を買う方が賢明だと私は思うのです。

もっとも、こんなことを書くから、私はデベロッパーに嫌われるのかもしれませんが・・・。しかし、誤解を招かないように言っておきますが、プレビルドであっても、当然、お勧めのものも多くあります。
 

本の中で私は、「プレビルドというのは、個人投資家が完成物件の先物買いをすることで、本来デベロッパーが取るべき開発リスクを引き受け、その見返りにデベロッパーの開発利益の一部を享受する」と定義付けしていますが、ご本家である英国のオフプランは、そもそもそういうものとして始まりました。
 

しかし、最近のバンコクのプレビルド価格を見ると、開発リスクは取らされているのに、その見返りとなる開発利益のおすそ分けが、ほとんどないような気がするのです。
 

かなり昔の話なので、うろ覚えなのですが、私が日本の某長信銀系のデベで働いていた頃、会社では“クレール”というマンションシリーズを供給していました。そして、社内的には、確か粗利ベースで20%がマンションの適性利益とされていたように思います。一方、当時、大京などの販売力に任せて売っていた高収益プロジェクトでも、せいぜい粗利益率25%から30%だったように思います。
 

そう考えると、従業員に年間ボーナス10ヶ月も出せるところがあるバンコクのデベロッパー業界は、かつての大京並みかそれ以上の利益率ではないかという気がしてしまうのです。このことは、つまり、プレビルドで開発リスクを取って買った消費者に、開発利益の還元など全くされてないということです。

(次回に続く)

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