Island in a Storm

Island in the stormReDevからの新しいコラム記事が届いたので、以下、要訳します。

今の原油価格下落によるカナダ経済の低迷にも関わらず、アルバータ州のエドモントン市だけは、エコノミストから“嵐の中の安全な島”と呼ばれている。

 

それは、今の経済状況下でも失業率が6.1%とカナダ国内だけでなく、アルバータ州の中でも特に低い水準を維持しているからである。

 

また、アルバータ州全体の人口増加率は国内の他州より高く、2014101日から2015101日までの1年で1.7%増加し、422万人ととなった。つまり、原油価格下落が続いた昨年1年間でも、69,835人の人口増となったのであるが、この内の半分は国内各地からと海外からの人口流入であり、後りの半分は出生による自然増であった。

 

更に、この表にあるように、エドモントン市の人口については、1990年頃の60万人から現在の約90万人と、25年間で5割増にもなっているのである。

 

こういった人口増加は、出店規制の厳しいカナダの商業店舗施設にとって、将来にわたる賃料収入増と高稼働率の維持を約束するものとも言える。

 

実際、現在のエドモントン市全体の商業店舗の空室率はわずか1%しかなく、小売業者や銀行などのサービス業にとっては、どこに行っても新規出店するための空き店舗がないという状況であり、空室が目立つ日本の地方都市のショッピングセンターのそれとは環境が全く違うのである。

 

従って、ReDevが現在保有する20件を越えるショッピングセンターの中でも、エドモントン市内にあるパリセードSCなどは、将来の更なる賃料上昇が見込めることから、投資家にとっての投資利回りも今後の堅実な上昇が見込めるのである。

exchange rateこんなところですが、著名なアナリスト達が、近い将来の原油価格の反転を予測し始めていることもあり、最近の原油価格の持ち直しを見ると、いよいよ原油安も底をついたのかもしれません。

それに伴って、この表のように、対米ドルで10年来の安値まで売られていたカナダドルも、いよいよ反転を開始したようにも見えるのですが・・・。

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Population Growth
Supports Edmonton economy

 

Despite the oil price
downturn, Edmonton has been an “Island in a storm” said John Rose, Chief
Economist for the City of Edmonton. Unemployment is significantly below the
Albertan and National average at 6.1%. Alberta grew faster than all other provinces
in population growth during the past year according to Statistics Canada , by
1.7 per cent to 4,216,875 between Oct. 1, 2014, and Oct. 1, 2015.The population
grew by 69,835 during this period. Half of Alberta’s population growth is from
interprovincial and international migration. The remaining is natural. From
Oct. 1, 2014, and Sept. 30 2015 there was a 33,638 natural increase. The
increasing population underpins long term retail sales and high continued
occupancy rates.

Edmonton’s city wide
99% occupancy rate, gives ReDev plaza owners opportunities to increase rental
rates, providing further incentives for new investors to become owners of
Palisades. ReDev’s policy of buying plazas with a low
rental cost compared with those of the surrounding area, gives an opportunity
to increase rental rates which directly increases owner cash flow. Having
enjoyed 17% pa average return, investors are increasing their ownership of
ReDev plazas, encouraged by the Canadian dollar being at an 11-year low of only
70 cents to the USD making Canadian shopping plazas a great value with
immediate cash flow and strong capital appreciation potential.