宅建業法のない世界ではこんなリスクが…(その2)

Estate Agentところが、本人確認をするために契約当日、仲介業者だけでなく、売主にも来てもらった際に、私が売主に対し、一旦合意しておきながら土壇場で値上げするのはアンフェアだというような苦情を言ったところ、「それは仲介業者から頼まれたのであって、私の知ったことではない」と言い出したのです。
 

それを聞いてすぐにピンときたのは、相手の仲介業者は自分達の仲介料を上乗せするために勝手に売買価格を値上げした、ということです。
 

タイでは、日本のように仲介料は3%プラス6万円まで、と上限規定をしている宅建業法がありません。一方で、仲介料は売主が3%を払うだけという商習慣があり、普通、買主からは取れません。従って、相手の仲介業者は売主側についていることをいいことに、仲介料を上乗せして買い主からも取ろうとしたのです。
 

実際、こちらでは、こういうことは頻繁に行われているから、私もすぐに察しがついたわけですが、仲介業者の考え方として、売主がこの価格で売れればよいと一旦承諾したら、あとはもしそれを超えた価格で売れれば、それは仲介業者の力量であり、超えた分は丸取りしても構わないという理屈がまかり通るのです。そして、これが宅建業法がない世界の論理です。
 

この結果、具体的にどうなるかというと、売買価格920万バーツの仲介料3%は276,000バーツ(約80万円)なので、これを買主を連れてきた仲介業者と138,000バーツ(約40万円)ずつ折半することになります。
 

この裏工作を知らない以上、買主側の仲介業者にはそれだけしか入りませんが、売主側業者は20万バーツ値上げした分を丸取りできるので、実際には332,000バーツ(約100万円)受け取るわけです。これが売主側に付いたエージェントの強みでもあるのですが、結局一番損をするのは買主です。
 

そもそもバンコクでは、別の仲介業者が買主を連れてきた場合、仲介料は日本と同じく分かれとなるのですが、この場合、1.5%ずつ折半することになります。日本が売主と買主からそれぞれ3%ずつ仲介料を取れるのと比べてわずか半分であり、こういうことがまかり通るようになります。
 

この件は、結局、相手もそれを認め、20万バーツの値上げを撤回させ、当初合意した900万バーツで契約を巻くことができましたが、残念ながら、宅建業法のない途上国の不動産取引というのは、どうしてもこんなリスクがあるということです。
 

ちなみに、こういう場合、リテインドエージェントというのは買主の代理人であり、仲介料は買主からもらうので利害の不一致がなく、売主から支払われる分かれの仲介料は買主に帰属するという立場なので、買主をプロテクトできるメリットがあります。

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