中長期バンコク・コンドミニアム投資の鉄則

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PipelineCBREの調査レポートによると、今年と来年、年間約6万ユニットのペースで竣工したコンドミニアムがミッドタウンとサブアーバンのマーケットに流れ込んできますが、一方で、ダウンタウンは今年5千ユニット、来年1万ユニットと比較的少ない供給量です。

 

その中でもダウンタウンで家賃が月額2万バーツ(約7万円)以上の賃貸コンドミニアムに住む住人の9割以上は外国人就業者なのだそうです。

 

そして、バンコクでワークパミット(就労許可証)を持つ外国人の数が現在7万4千人で、これは1年前に比べて7%増加したとのこと。

 

これを読んでまず、これだけ外国人を街のあちこちで見かけるのに、正式な就業者はわずか7万4千人しかいないのか、と驚いたのですが、タイ政府が発表していることなので、そうなのでしょう。

 

巷では、日本人だけで10万人がバンコクに住むと言われていて、しかも道を歩くと外国人はうようよいるという雰囲気なので、外国人就労者はわずか7万4千人と言われると結構違和感があるものです。

 

結局のところ、これだけあちこちにいる外国人の中で、実際にせっせと働いている人はわずか7万4千人ということであり、大半がリタイア組、資産家、観光客、もしくはカオサン辺りで見かけるただ漫然とバンコクに住み続けているどこか怪しげな人達、なのだろうと思います。

 

この中では、リタイアした人達や資産家はそれなりの蓄えを持っているので、家賃2万バーツ以上のコンドミニアムに住んでいる人も多いと思います。

 

でも、タイ人は貧乏で家賃2万バーツも払えない、と誤解しないで下さい。最近のタイ人ビジネスマンは結構リッチです。この位の家賃を払えるタイ人はいくらでもいます。ただ、タイ人は持ち家志向が強いので、2万バーツも払うのなら買ってしまった方が得だ、と考えるので、日本とはちょっと不動産マーケットのベースが違います。


従って、現在、バンコクで家賃2万バーツ以上の賃貸物件に住んでいる人のほとんどが外国人で、年率7%で増加中の現在7万4千人いる労働許可証を持つ外国人就労者と、リタイア組、資産家ということです。

不動産投資をする上で、実はこれには重要な意味が隠されています。
 

つまり、3百万バーツもしない廉価物件投資や、プレビルドに投資してゲンガムライでフリップするというリスクの高い短期勝負が目的でなく、相応の投資物件に中長期の投資をして賃貸運用をするつもりであれば、テナントは外国人に限られてくるということです。

従って、その中でも増加中のワークパミットを持つ外国人就労者が好んで住むスクンビットのソイ1-63、2-42、サートン、セントラル・ルンピニといったロケーションを選ぶことが中長期不動産投資の鉄則、ということになると思います。

PS: この話題については、来る1月20日発行の「タイ自由ランド」紙で更に詳しくコラム記事を書きますので、これも読んで頂ければ幸いです。

 

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More than 90% of tenants who rent residential properties in
Bangkok with rents of more than THB 20,000 per month are expatriates. Most
expatriates who come to work in Thailand prefer to rent rather than purchase
property.

This is because they are usually only here for a few years
and it is very difficult for them to borrow money to fund a property purchase.
These make buying less attractive.

The number of expatriates holding work permits in Bangkok
has increased to 74,000, as at the third quarter of 2014, increasing by more
than 7% from Q3 2013. This number excludes diplomats and expatriates with work permits
in other provinces but actually living in Bangkok.

Typically, expatriates prefer to live in a limited number of
areas. The majority choose to live in Sukhumvit between sois 1-63 and 2-42,
Sathorn and Central Lumpini.

The supply of standard expatriate apartments (single
ownership buildings) has only grown slightly over the past ten years because of
low yields which makes it less attractive for developers to build new
apartments.

Condominiums units (multiownership), where the individual owners
are buy-to-rent investors, are direct competitors of the apartments in the
Bangkok expatriate residential leasing market.

The number of new condominiums has grown much faster than
the supply of new apartments. We expect that about 30-40% of units in most new
downtown condominiums have been sold to buyto-rent Investors. 

 

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