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プレビルド市場は不透明な状況がまだ続く(その3)

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Q 2015コリアーズのレポートは以上ですが、今年後半についてもプレビルド市場はまだ予断が許せないというのが彼らの結論です。

結局は、中進国の罠に嵌って今も低迷するタイ経済、一方で家計債務も減らないため、銀行の与信もますます厳しくなる中、供給過剰問題も未解決というトリプル・アゲインストが続いているわけであり、特にこの影響をもろに受けている低中所得者層がターゲットのマーケットはしばらく回復しないだろうと思います。

ところで、株式投資の発想でこういう安い郊外物件に、逆張りで今投資したら将来大きく値上りするのでは、と考える人がいるかもしれませんが、それは違うと思います。

ゴーイングコンサーンとして将来も企業活動が続くことが前提で行う株式投資と、竣工した時点で確実に建物の劣化が始まる不動産投資とでは、投資対象の性質が根本的に違うため、
バンコク都内にあって、用地不足で新規供給がこれからもっと難しくなる、しかも更なる需要増も見込める物件、つまりキャップ・コンプレッションが起こる物件を買うという順張り投資こそが王道だと私は思います。

従って、以前にも書きましたが、少なくとも
向こう5年ぐらい先のことを考えてプレビルド投資をするのであれば、これからのアッパーミドルクラスの実需買いをターゲットに、ダウンタウンの駅近で平米12万バーツ以上、できれば平米15万バーツ以上のハイクラス物件を買うべきという考えは、今も変わっていません。

ただ、ちょっと気になるのは、このダウンタウンの中高級コンドミニアムでも、今後の需要増を見込んだ中小デベロッパーまでが、郊外のプロジェクトからこのマーケットにシフトしてきつつあり、徐々に過当競争、供給過剰の傾向が出てきている点です。

中小デベロッパーの場合、ブランド力も資金力もないので、大手専業デベ、レイモンランドやペースデベロップメントといった高級プロジェクトのエキスパート系デベ、そしてシンハーやCPといったコングロマリット系デベが熾烈な競争を繰り広げるCBDのハイライズ大型ラグジュアリーのセグメントにはさすがに入ってこられません。しかし、ダウンタウンのローライズ中高級プロジェクトなら参入も可能なので、需要の大きいこのセグメントを狙ってきます。 

従って、今後はますます物件選びに慎重を期すべきだと思うのですが、やはりベストな選別方法は、最も人気の高いBTSスクムビットライン沿いに絞り込んで、更に開発用地不足で新規供給がますます難しくなってきているエリアのハイクラス物件、という投資クライテリアを堅持することだろうと思います。

投資コンサルタントという仕事柄、クライアント以外に具体的なお勧めプロジェクトをこのブログで教えることはできませんが、簡単に言えば、以前、このブログでも書いた“コンドミニアムは各駅を代表するようなブランド物件を買え!”ということです。

 

プレビルド市場は不透明な状況がまだ続く(その2)

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land priceところでこの時期、一戸建て市場においては、このような高価格セグメントへのシフト傾向は出ていない。

というのも、戸建開発の場合、コンドミニアムのように一度に全ユニットを完成させる必要がなく、売行きに従ってフェーズ毎に建築を進めていけることから、大量の完成在庫を抱えてしまうリスクがないからである。

 

また、戸建の場合、実需動向に沿ってプロジェクトを進めていけるので、投資需要の動向にあまり影響を受けない。つまりコンドミニアムに比べると開発リスクが低いのである。

 

尚、第1四半期の新規売り出しプロジェクトが増えたからといって、コンドミニアム市場が回復途上にあると誤解してはならない。現実には状況が好転したわけではなく、タイ経済は今も低迷しており、住宅購入に対する消費者コンフィデンスは弱いままでなのである。

 

コリアーズは今年第2四半期でも今の状況は続き、多くのデベロッパーは政府が補助しているユニット価格が150万バーツ(約5百万円)以下の廉価なプロジェクトの建設に注力すると予想する。しかし一方で、家計債務問題によって、銀行の住宅ローン与信基準が更に厳しくなる中、このクラスでもローン申請が却下される問題を抱えてもいる。

 

また、コリアーズによれば、今年後半のマーケット動向についても、バンコクのコンドミニアム市場が回復するかどうかは、今後の政府によるインフラ整備等の大型投資によってタイの経済が好転できるかどうかにかかっていると予想している。

次回に続く


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プレビルド市場は不透明な状況がまだ続く(その1)

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Colliers Research前回、第1四半期プリセールの売り上げが前年同期比、及び前期比でかなり減少していて、今年の上半期では昨年比で3割も落ち込むとRHB証券が予測していると伝えましたが、コリアーズも今年のマーケット動向予測についてコメントしているので、今回はそれを見てみることにします。

 

以下が現地紙ประชาชาติธุรกิจに載った記事の要訳です。

                    

コリアーズ・インターナショナル・タイの調査統計によれば、今年の第1四半期に売り出された新規コンドミニアムは合計7,353ユニットで、昨年第4半期の5,961ユニットから24%の増加となったことが分かった。

 

これは、昨年10月に始まった政府による不動産市場刺激策により、中小デベロッパーがこの機会に一気に新規プロジェクトを売り出したからであると分析している。

 

その結果、今年の第1四半期に売り出されたコンドミニアムのうち、合計14プロジェクト、2,697ユニット、つまり全体の約37%が小規模もしくは新興デベロッパーによるものであり、一方で、大手デベロッパーは新規よりむしろ既存の完成在庫の一掃に注力していたというのが実態である。

 

また、新規で売り出されたプロジェクト全体の68%がバンコク都内で、更に平米10-15万バーツの中上級セグメントのプロジェクトが全体の42%と最も多かった。

 

このように新規プロジェクトが“ダウンタウンの中上級クラス”に集中してしまった理由として、中級以下のセグメントのコンドミニアムに対する消費者の購入意欲が引き続き悪化しつつあり、デベロッパー各社は今もこのクラスのマーケットに危機感を持っているからである。

 

また、廉価なコンドミニアムしか買えない低中所得層の住宅ローン与信却下率も更に上昇中であり、アッパーミドルクラス以上をターゲットにした平米10万バーツ以上のセグメントに対象を絞り込むしかないというのが実情なのである。

 

次回に続く

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คอลัมน์
ดาต้าเบส

สุรเชษฐ กองชีพรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยสถิติคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไตรมาส1ปี2559ว่า มีทั้งหมด7,353ยูนิต เพิ่มขึ้น24% จากไตรมาส4ปี2558ที่มีจำนวน5,961ยูนิต
มองว่าเกิดจากมาตรการรัฐเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลืออย่างละ0.01%ที่จะสิ้นสุดวันที่28เม..2559ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางรายเล็กเล็งเห็นโอกาสทองในการเปิดขายโครงการ 
โดยจะเห็นว่าห้องชุดที่เปิดตัวในQ1/59จำนวน14โครงการ2,697ยูนิตหรือคิดเป็น37% ของตลาดไตรมาสนี้พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่ในขณะที่รายใหญ่จะเน้นการระบายสต๊อกสร้างเสร็จ 
นอกจากนี้สังเกตได้ว่าโครงการ68%เป็นโครงการที่เปิดตัวในพื้นที่เมืองชั้นในและโครงการ42%เปิดขายระดับราคา1-1.5แสนบาท/ตร..เป็นระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังกังวลกับกำลังซื้อระดับล่างที่หดตัวลงและมีอัตรารีเจ็กต์เรต (ถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน) สูงขึ้น จึงเน้นเปิดขายโครงการที่ราคามากกว่า1แสนบาท/ตร..มากขึ้นแทน
ในขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรอาจยังไม่เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงเปิดขายบ้านระดับราคาสูงขึ้น เพราะบ้านจัดสรรสามารถทยอยเปิดขายและก่อสร้างเป็นเฟสได้และจับกลุ่มลูกค้าอยู่อาศัยจริง มีนักลงทุนน้อยทำให้มีความเสี่ยงน้อยกว่า แต่ทั้งนี้ความคึกคักดังกล่าวไม่ใช่ปัจจัยที่สื่อให้เห็นว่าตลาดฟื้นตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังซบเซาทำให้มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย สุรเชษฐยังกล่าวอีกว่าสำหรับตลาดอสังหาฯไตรมาส2/59คาดว่าจะทรงตัวต่อจากไตรมาส 1/59 โดยมีโครงการบ้านประชารัฐราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่า1.5ล้านบาทต่อยูนิตสร้างความคึกคักให้ผู้ประกอบการที่มีสินค้าราคาดังกล่าวได้ระบายสต๊อก 

แต่กังวลปัญหาหนี้ครัวเรือนอาจทำให้ลูกค้าบางรายถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านซึ่งต้องติดตามความเข้มงวดของธนาคารต่อเนื่องคาดว่าครึ่งปีหลังปี′59ตลาดอสังหาฯน่าจะเริ่มดีขึ้นขึ้นอยู่กับการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรฐหากมีการลงทุนจะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 

第1四半期の新規プロジェクト、プリセールは惨敗か!

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Q1 2016RHB証券のリサーチ結果、現在の需要減少と供給過剰に懸念が広がり、政府による市場刺激策も大した効果が出てないことから、タイの不動産市場は方向性を失い、弱含みの状態が続いているというのが、今の投資家に共通するマーケットセンチメントとのこと。

 

第1四半期のプリセールも昨年同期比で13%減少し、前期比では23%も落ち込んだ。また、大半のデベロッパーが新規プロジェクトの売出しを今年後半に延期しつつあるため、今年前半の新規売出しも前年同期比で30%の減少になると予想する。

 

現在、マーケットセンチメントは弱いままであり、更にデベロッパーも販売在庫の一掃に注力中であることから、新規売出しのプロジェクトが激減しているというのが実情である。従って、RHB証券は今年新規で売出されるプロジェクトの70%が今年後半に集中すると予測する。

 

一方、市場はまだら模様で、スパライやサンシリは第四半期プリセールの売上が増えたものの、アナンダーは49%、LPNは36%の大幅減となった。

 

更に、RHB証券は、今後バンコクのマストランジット・システム沿線の中高級プロジェクトは更に競争が激しくなると予想している。というのも、このマーケットセグメントは、現在バンコクで売行きがいい数少ないのマーケットの1つであり、今後多くのデベロッパーがこのセグメントに参入してくるからである。

 

というレポートですが、現在の実態を表す信頼できそうなレポートです。最近、一部のデベロッパーは政府の刺激策のおかげで売上が急増し、販売在庫がほとんど処分できて先行きは明るいというようなことをいっていて、どうもポジショントークのような気がしていたのですが、このレポートには納得がいきます。

 

といって、私は今後のマーケットに悲観的なわけでなく、むしろ、こういう時こそ買いだろうと思っています。何故なら最近は、当初プリセールで買ったがなかなか転売ができず、気弱になった投資家から、利益は少しでいい、もしくは利益なしでもいいので買値で引き取ってくれないかという話が結構くるようになっているからです。


今のようにマーケットセンチメントが悪い状況はそう長く続かないような気がするし、我々のような外国人にとって、日本円にして20百万円から30百万円の普通ならなかなか買えない掘り出しもの物件をじっくり減額交渉しながら拾っていける絶好のチャンスではないかとも思うのですが。

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First quarter launches
and pre-sales totals in Thailand not looking good

Research from RHB
Thailand noted that investors continue to have concerns about a slowdown in
demand as well as potential oversupply problems in Thailand’s property market.
There is also a general feeling from investors that the property sector in the
country has lost its focus. It was reported that the property market remains
weak with the current property stimulus package not having the intended effect
in increasing pre-sales.

And while it is hoped
that the low valuation found in the property sector may tempt investors to
enter once a turnaround appears to be on the horizon, pre-sales have been dire
in the first quarter, down 13 percent y-o-y and 23 percent from the previous
quarter. Early predictions have the pre-sales figures for this quarter
totalling THB41 million. RHB Thailand is also predicting new launches to be
down by 30 percent y-o-y during the first half of 2016 with a majority of
developers waiting until later this year to unveil new projects.

That is because market
sentiment remains weak with investor concerns outweighing any potential
positives. Another issue holding up new launches and pre-sales is the fact that
developers have been focusing on clearing housing stocks while the stimulus
package is still in effect to allow buyers to take advantage of the rate cuts.
It is predicted by RHB Thailand that 70 percent of the total project launches
this year will take place in  the second half.

Some developers like
Supalai and Sansiri have bucked the downward trend and recorded y-o-y pre-sales
growth. However the outlook was less optimistic for Ananda Development and LPN
Development who saw their pre-sales in the first quarter drop sharply by 49
percent and 36 percent respectively when compared to their totals from 2015.

It was also pointed out
by RHB Thailand that more competition for mid- to high-end condominium projects
along Bangkok’s mass transit routes is coming. This is due to the fact that
more developers are planning to come into this segment, which is one of the few
still recording healthy take-up rates.
 

いよいよジャパンマネーがターゲット(その3)

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コンドミニアム価格推移表

これは、今回、タイ中央銀行が公表したコンドミニアム価格推移表ですが、この7年間で60%の価格上昇です。

年率10%弱であれば、バブルが心配されるほどの無茶苦茶な値上りでもありません。それに、景気の低迷やクーデターといった波乱要因があっても、結局ロングタームで見たら、いつも右肩上がりしてきたことが分かります。

 

当り前のことですが、需要が減少または供給が過剰になれば、デベロッパーは販売在庫を抱えてしまい、新規供給を減らす方向に動きます。その結果、値上りも止まるというのが市場の原理です。

実際、供給過剰が懸念されている郊外の一部では、今、それが起こりつつありますが、バンコク全体としては、アジア通貨危機以降、大きなコンドミニアム市場の低迷期は起こっていません。

 

つまり、バブル崩壊後の失われた20年、ごく最近までほとんど値上りすることもなく、長い低迷期が続いた東京の住宅市場に比べると、バンコクでは、毎年のように供給量が増えても需要がそれを吸収し続け、更に値上りしてきたということです。

 

特にバンコク都内中心部の場合、実需と投資需要が常に入り混じっているので、実需がラーマ9やパホンヨーティンといったダウンタウンのマーケットを牽引する時期があれば、現在のように投資需要が中心となってCBD市場を牽引するという時期もあります。しかし、少なくともダウンタウン全体として見れば、需要増がこれまで途切れることなく続いてきたということだろうと思います。

 

そういう意味では、バンコクのコンドミニアム市場は、東京のそれより需給が引き締まっていてエネルギーに溢れ、利回りだけでなくキャピタルゲインも期待できるということです。

これはバンコクだけでなくアセアン全体に言えることかもしれませんが、同じ投資利回り5%で投資するのなら、大してキャピタルゲインが期待できない東京のマンション投資より、売却益も期待できそうな東南アジアでちょっと投資してみようかと考える日本人投資家がいて当然だろうと思います。

 

それに、これから欧米でなく、発展著しい東南アジアで不動産投資をしてみたいと考えた場合、既に天井圏にある香港やシンガポールを除外する人はいても、バンコクを最初から検討対象から除外してしまうような日本人投資家はいないだろうとも思います。

 

従って、サンシリがここで日本での販売に道筋をつけて実績を残せれば、他の大手デベロッパーも後に続くと思います。その結果、徐々にジャパンマネーがバンコク不動産市場にも流れてくるようになると思うので、サンシリには是非頑張ってもらいたいものです。

ただし、日本で販売する物件を営業トークに乗せられて何でもかんでも買うのは危険です。本の中でも書いたように、投資の「入口」で失敗しないように、プロジェクトの選定には十分な調査検討が必要であり、こちらでは誰も興味を示さないような売れ残り物件を、土地勘もないままに買ってしまうことはしないように。

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いよいよジャパンマネーがターゲット(その2)

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yieldサンシリはバンコクのデベロッパーの中でも特に海外でのマーケティングがうまい企業なので、いち早くこの日本人投資家マーケットに目をつけたのだろうと思いますが、次の市場開拓先として正しい選択だろうと思います。

 

ところで、彼らがここで言っているのは、バンコクのコンドミニアムの投資利回りは5%から8%ある、ゼロ金利下の日本で現金を持っていても仕方がないのだから、日本人は高利回りのバンコクの不動産に投資するだろう、という論理ですが、基本は正しいと思うものの、これにはちょっと注意が必要です。

 

ここでは、新築なら5%、中古なら8%ぐらいの投資利回りも見込める、という意味だろうと私は勝手に解釈していますが、このグラフを見ても分かるように、今、ダウンタウンの物件に投資して8%もの投資利回りはなかなか取れません。ここで誤解して、楽観視し過ぎないようにして下さい。

また、都心部は中古が多いので利回りが5%台と高くなっていますが、郊外の物件ほど新築比率が高いので、利回りは下がってきます。 

 

バンコクのダウンタウンの新築の場合、せいぜいグロスで5%程度ですから、利回りで見ると、アメリカ、オーストラリアやカナダといったほかの欧米諸国の都市部でも同じような利回りで投資できます。従って、特にタイが高利回りというわけではないと思います。

 

むしろ問題は、タイバーツ、米ドル、カナダドル、豪ドルという投資通貨による為替リスクの読みですが、こればかりは専門のアナリストでも予想が困難です。でも、資源国通貨や新興国通貨は米ドルに比べると、現在かなり売り込まれているので、その分、中長期的にはリスクが低いような気がします。

 

次に、ダウンタウンのオフィス街にある新規プロジェクトは最低19百万円から、といっていますが、これについてはそうだろうと思います。

 

私もこのブログや最近の著書で、バンコクでコンドミニアム投資をするなら、郊外の低中所得層の実需市場をターゲットにした廉価な物件には当面近づかない方がよいというのと、買うのであれば、ダウンタウンの駅近物件で20百万円以上のハイクラス物件にこそ投資妙味がある、と書いてきましたから。

 

それに、アセアン10カ国だけで見た場合でも、シンガポールのコンドミニアム価格の独歩高は別にして、バンコクのそれは、インフラ整備などの都市としての発展度から見ると、域内のほかの大都市に比べても、まだそれほど割高感はないような気がします。

 

次回に続く 


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いよいよジャパンマネーがターゲット(その1)

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sansiriこのところ、ちょっと間が空きましたが、ソンクランの休暇も終わり、昨日バンコクに戻ってきました。なので、今日からまたブログを書き始めます。
 

マイナス金利になったことで、日本国内では不動産投資にますます脚光が当たり始めているようですが、最近の円高傾向も手伝って、資産防衛のための外貨資産購入手段として、海外不動産にも投資家の目が向くようになってきているようです。
 

私も、このままなだらかな円高傾向が続くとすれば、香港、シンガポール、台湾の投資家に比べるとちょっと出遅れ感があるものの、これからいよいよバンコクのコンドミニアム市場にジャパンマネーが流れ込んでくるかも、という気がしています。
 

さて、そんな中、朝から、何か面白いニュースでもないかとブルームバーグを読んでいたら、こんなのがありました。
 

売上高で業界2位の大手デベロッパー、サンシリがいよいよ日本でもバンコクのコンドミニアム販売に注力するという記事です。
 

でもよく読むと、昨年度の日本人に対する売上はわずか2百万ドル(約2億2千万円)だったそうで、今年のターゲットはその5倍の1千万ドル(約11億円)ということです。これは、たとえ5倍の11億円になっても、同社の外国人投資家に対する売上全体のわずか7%にしか過ぎず、日本人投資家の存在感のなさを改めて痛感させられますが、何か拍子抜けするほど小さな額ですね。

正直、世界に冠たるジャパンマネーがそんな非力なわけがないだろうとも思うのですが、バンコクの不動産投資は、たまたま今まで注目されてなかったということかもしれません。その点、やはり米ドルに連れ高となっている香港ドル、シンガポールドル、台湾ドルは、米ドル高に便乗してタイバーツが安くなった好機を捕らえてバンコクコンドミニアム市場に大量に流れ込んできています。
 

しかし、逆にいうと、日本はタイのデベロッパーにとってまだまだ未開拓の市場であり、さらに最近のマイナス金利突入と円高傾向も手伝って、高利回りの外貨資産に貪欲な日本人投資家マーケットはおいしそうだ、ということなのだと思います。
 

実際、2014年5月のクーデター以降に始まった香港やシンガポールの外人投資家の買いも、最近はある程度一巡し、今年はちょっと勢いが落ちたものの、まだ第2ラウンドの投資が続いている、という感じですが、それに比べれば日本人投資家市場はまだ処女地に近いマーケットです。

次回に続く

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Thai Developer Sansiri Targets
Yield-Starved Japanese Investors

Sansiri Plc, Thailand’s second-largest
property developer by sales, plans to attract Japanese investors to its
projects in Bangkok as they search for higher-yielding assets.

Demand for Thai condominiums is strong
despite external factors such as slowing growth in China, according to Uthai
Uthaisangsuk, senior executive vice president of Bangkok-based Sansiri. He said
his firm plans to boost sales in Japan this year to $10 million from $2 million
a year earlier, about 7 percent of its overseas target for the year.

“I think Japanese love to have yield,”
Uthaisangsuk said in an interview in Tokyo this month. “Thai property offers
the chance to appreciate, and while you’re waiting for the appreciation, you’ve
got the yield.”

Japanese investors are looking abroad
as yields on about 70 percent of government bonds are below zero amid the
central bank’s negative interest-rate policy. Thailand’s GDP grew by 2.8
percent in the quarter ended December, beating the consensus of analysts
surveyed by Bloomberg and helping to push up condominium prices.

Uthaisangsuk said property investments
in Thailand yield between 5 percent and 8 percent. Units at Sansiri’s latest
development near the business district in Thailand’s capital are priced from
about 19 million yen ($174,000) to 44 million yen.


“Japan has negative interest rates and
people keep their money as cash,” said Uthaisangsuk. “Why not invest in
Thailand?”
 

宅建業法のない世界ではこんなリスクが…(その2)

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Estate Agentところが、本人確認をするために契約当日、仲介業者だけでなく、売主にも来てもらった際に、私が売主に対し、一旦合意しておきながら土壇場で値上げするのはアンフェアだというような苦情を言ったところ、「それは仲介業者から頼まれたのであって、私の知ったことではない」と言い出したのです。
 

それを聞いてすぐにピンときたのは、相手の仲介業者は自分達の仲介料を上乗せするために勝手に売買価格を値上げした、ということです。
 

タイでは、日本のように仲介料は3%プラス6万円まで、と上限規定をしている宅建業法がありません。一方で、仲介料は売主が3%を払うだけという商習慣があり、普通、買主からは取れません。従って、相手の仲介業者は売主側についていることをいいことに、仲介料を上乗せして買い主からも取ろうとしたのです。
 

実際、こちらでは、こういうことは頻繁に行われているから、私もすぐに察しがついたわけですが、仲介業者の考え方として、売主がこの価格で売れればよいと一旦承諾したら、あとはもしそれを超えた価格で売れれば、それは仲介業者の力量であり、超えた分は丸取りしても構わないという理屈がまかり通るのです。そして、これが宅建業法がない世界の論理です。
 

この結果、具体的にどうなるかというと、売買価格920万バーツの仲介料3%は276,000バーツ(約80万円)なので、これを買主を連れてきた仲介業者と138,000バーツ(約40万円)ずつ折半することになります。
 

この裏工作を知らない以上、買主側の仲介業者にはそれだけしか入りませんが、売主側業者は20万バーツ値上げした分を丸取りできるので、実際には332,000バーツ(約100万円)受け取るわけです。これが売主側に付いたエージェントの強みでもあるのですが、結局一番損をするのは買主です。
 

そもそもバンコクでは、別の仲介業者が買主を連れてきた場合、仲介料は日本と同じく分かれとなるのですが、この場合、1.5%ずつ折半することになります。日本が売主と買主からそれぞれ3%ずつ仲介料を取れるのと比べてわずか半分であり、こういうことがまかり通るようになります。
 

この件は、結局、相手もそれを認め、20万バーツの値上げを撤回させ、当初合意した900万バーツで契約を巻くことができましたが、残念ながら、宅建業法のない途上国の不動産取引というのは、どうしてもこんなリスクがあるということです。
 

ちなみに、こういう場合、リテインドエージェントというのは買主の代理人であり、仲介料は買主からもらうので利害の不一致がなく、売主から支払われる分かれの仲介料は買主に帰属するという立場なので、買主をプロテクトできるメリットがあります。

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宅建業法のない世界ではこんなリスクが…(その1)

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2 bed room最近、ちょっと問題があったケースですが、バンコクの不動産取引の不透明さについて書きます。


以前にも関連した内容のブログ記事を書いているので、宅建業法のない世界を通して読んでもらうともっとよく流れが分かると思います。

日本では、宅建業法があるので、仲介業者は専任、一般媒介を問わず、売主から売却のための仲介依頼を受けた場合、必ず媒介契約を締結し、売主の希望価格で売却物件を広告等に出すことが義務付けられています。

そもそもこんなことは宅建業法がどうのこうの言う前に商取引として当り前のことなのですが、こちらでは詐欺みたいなこともまかり通っているので、気をつけていないといいようにされてしまうリスクがあります。

 

さて、今回の例ですが、私のクライアントがCBDにあるリセールの2ベッドルームを9百万バーツで買うことになりました。

 

リテインドエージェントであった私は、候補先として選んだ3つの有望物件に対し、買主側代理人としてそれぞれの物件の売主に対し、順次指値を入れていったのですが、何回かのやり取りの末、その中の1つの物件の売主がこちらの提示価格を受けてきました。

 

そして、その数日後、契約書のチェックも終わり、いざ手付金の支払いと契約締結という段階になったのですが、そこで問題が発生します。

 

売主側仲介業者から、売主の気が変わったので、更に価格を20万バーツ値上げするとの連絡があったのです。こちらの富裕層にはこんな風にすぐ気が変わる連中も多いので、売主側仲介業者が売主をしっかり掴んでない場合、こういうことも頻繁に起こります。

 

こういう場合、私は追いかけない方針なので、クライアントには事情を話し、どうしてもこの物件しかない、というのでなければ深追いしない方がいいと伝えたのですが、残念ながらその物件は、私のクライアントが一番気に入っていた物件ということもあり、結局、その値上げされた価格を受けることになりました。

(次回に続く)

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CBDのラグジュアリーコンドは今も熱い!

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Ashton Silomバンコクポストに載っていた記事です。

「債務過剰に苦しむ貧乏人をよそ目に、ラグジュアリープロジェクトに人気集中」というショッキングな見出しですが、これは、低中所得層を相手にしても儲からないという、今のコンドミニアム市場の実態を言い表しているかもしれません。
 

何だかんだいっても、タイ経済は今も低迷していて、家計債務問題とは縁のないキャッシュリッチなタイ人富裕層や外国人投資家をターゲットにラグジュアリープロジェクトに注力していくしかないというのが、今のデベロッパーの現状なのだろうと思います。
 

自著の本の中でも書きましたが、タイ人富裕層の不動産シフト、外国人投資家の参入のつが、CBDのラグジュアリーコンド市場を牽引しているという流れは、今も変わっていません。
 

2月に売り出されたアシュトンシーロムは、プリセールで6割も売れたそうです。この辺は日本人があまり住んでいないので、私は投資としてはあまりお勧めしませんが、CBDにあるチョンノンシー駅からわずか300メートルというロケーションで、アナンダーの高級グレードである“アシュトン”が平米価格25万バーツで買えるという割安感が、富裕層や外国人投資家に受けたのかもしれません。
 

98 wireless更に、次も同じような内容のCBREのレポートですが、今、各デベロッパーは外国人投資家とタイ人富裕層をターゲットに、次々とCBDの高級コンドミニアムの開発に注力しているということです。

その中で特に私が注目しているのが、サンシリの98ワイヤレスロードですが、平米55万バーツ以上と、とんでもない価格がつく予定で、一番小さいユニットでも60百万バーツ(約2億円)です。

 

以前、ブログでも書きましたが、ランスアンやワイヤレスのフリーホールドというのは希少価値があり、それだけでも将来のヴィンテージコンド候補になれると思いますが、これは更にその上を行くちょっと別格のプロジェクトです。

まだ公式販売を始めてもいないのに、既に最上階のペントハウスの部屋は売り切れてしまっているそうで、タイではやはりお金持ちはデベに直接接触して事前に買い占めてしまえるのですね。
 

まさに豪邸と呼べるハイスペックで、この写真を見るとヨーロッパのお城のようなデザインです。機会があれば、是非見学させてもらいたいものです。


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Luxury projects thrive as poor feel pinch from debt

Property developers have launched more high-end residential projects to
tap strong demand among cash-rich buyers at a time when the middle to lower-end
segment is feeling the pinch from high household debt.

Chanond Ruangkritya, chief executive of SET-listed developer Ananda
Development Plc (ANAN), said luxury condos in the city remain attractive as
target buyers have felt little impact from the economic slowdown.

“Luxury condos in Bangkok also attract demand from foreign buyers
as Bangkok property prices are lower than those in Singapore, Hong Kong and
Japan,” he said.

After launching last month, Ashton Silom recorded 3.6 billion baht in
presales which accounted for 60% of the project’s value. The 6-billion-baht
project will be located on a 2.5-rai site on Silom Road, 300 metres from Chong
Nonsi BTS station.

The 48-storey condo will have a total of 428 units sized 31 to 86 sq m
which are priced 250,000 baht per sq m on average, or 7.9 to 25 million baht a
unit.

 

Builders Heat up Luxury Segment

Struggling with huge glut and weak purchasing power, firms turn to
millionaires for sale

After a slow start, developers are clamoring to sell before a midyear
deadline for tax breaks on home sales arrives.

But luxury builders are also competing for buyers with new site. A few
are seeking to break records.

Sansiri’s 98 Wireless has set prices between Bt550,000 and Bt600,000 per
square metre. Its smallest unit is Bt60 million.

Sansiri CEC Apichart Chutrakul says he is confident it can find
billionaires to purchase its 77 units.

At the same time, Pace Development CEO Sorapoj Techakraisri reveals 80
MahaSamutr villas in Hua Hin. They start at Bt50 million.

Singha Estate recently launched detached homes on Pradit Manuthum Road.
Its 24 units start at Bt150 million.

Ananda CEO Chanond Ruangkritya is selling Ashton Silom, with price
starting at Bt7.9 million.

The 48-storey building will house 428 units. They range from 31 square
metres to 86 square metres.

Property agency CBRE Thailand says the office market and luxury
residential market should prove resilient this year.

Areeya Property is planning two condos, one along Rajadamri and
Sukhumvit 53 worth Bt11 billion

The Rajadamri condo houses 400 unit while the Sukhumvit site has 100
units.

Pace is also seeking a prime plots on Narathivat Rajanakarin for a
high-end project after success of Nimit Langsuan.

Aliwassa Pathnadabutr, CBRE’s managing director, say prices are likely
to keep rising for plots in prime locations.

“Land prices in the CBD may set a new record this year,” she says. “We
may see Bt2 million per square wah within the first half of this year,” she
says.

The existing record stands at Bt1.9 million per square wah at Chit Lom
near the BTS station in a deal last year.

In 2014, a buyer paid Bt1.7 million per square wah for land near Nana
station.

Since prices peaked last year, however, such sites have fallen silent.