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木を見て森を見ず(その2)

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不動産投資をする場合の基準として、もちろん利回り確保は大事です。銀行から融資を受けても、せめて金利分位は余裕を持って払えるぐらいないと、キャッシュフローに支障が出ますからね。

 

でも、もっと重要なのは、やはり、ロケーションとビルのクォリティなのです。そして、その2つが揃えば、家賃設定さえ間違えなければ、自ずと高稼働を維持できます。

 

不動産の最大の弱点は何だと思いますか?

 

ほとんどの人は、不動産は換金性、つまり流動性が悪く売却に時間がかかるということは知っています。しかし、実はこれが不動産投資の恐さでもあるのです。

 

この流動性の良し悪しに直結するのが、ロケーションとクォリティです。

 

例えば、渋谷駅前で築1年の満室稼働中ハイスペック・オフィスビルが売りに出たとしたら、あっという間に市場から消えてしまいます。流動性はすごく高いわけです。

 

一方で、ロケーションもクォリティも悪く、ほとんど改善の余地がない不動産を持ってしまったらどうなると思いますか?

 

当初はまだ80%ぐらいの稼働率はあるかも知れませんが、その見極めを誤って、もしこんな見込みのない不動産を買ってしまったら、築年数が経つに従って、稼働率が下がり始めます。どんなにリノベーションしたり、賃料減額をしてもテナントの流出を止められないのです。

 

私も何十本というビルの運用をやってきたので、こういう物件にあたったことがあります。オフィスビルやマンションは賃料をかなり下げれば何とかなる場合が多いですが、ショッピングセンターやホテルの場合、どんなに腕のいいアセット・マネージャーでも、手も足も出ません。

 

そうは言っても、一本何十億円もする不動産を扱っているわけですから、膨大な時間とエネルギーを費やして何とかリカバリーを試みるのですが、結局失敗します。

 

これが流動性のない不動産を掴んでしまった時の恐さです。さんざん振り回された挙句、大幅な損切り処分で終わりです。もし、これが我々のような個人投資家が、やっと貯めた資金で買った物件だったら、悔やみ切れないですよね。

 

そう言った意味で、かつて私が勤めていた会社の重役が言っていた、不動産は数字じゃない、利回りや投資リターンのことよりも、ロケーション、クォリティ、高稼動の3拍子揃った流動性のある物件を持て、というのは正論なのです。


 

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木を見て森を見ず(その1)

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land price日本の個人の不動産投資家が、やたらと利回りを重視するようになったのは、いつ頃からですかね?

 

多分、バブル崩壊後の90年代半ば頃だったのかなと思います。

 

ただ値上りするからとういう理由で、際限なく買い続けていったマンションやアパートが、バブルの崩壊とともに半値や3分の1に暴落したのを見て、以前は行け行けドンドンだった不動産評論家等が、今度は手のひらを返したように、利回りを投資判断の基準にしていた投資家なら、マンションの投資利回りが2%台なんておかしいと判ったはず、アメリカでは不動産投資の判断基準は投資利回りにある、みたいなことを言い出したのが90年代に入ってからだったような気がします。

 

バブルの最中だった80年代後半、私は日本の不動産デベの海外事業部で海外不動産投資をやっていました。新しい投資案件を役員会に上げるたびに、キャッシュフローがどうで利回りがどうなる、LTVがXX%だからデットサービスカバレッジレシオはこうなるとか、IRRやNPV、DCFがどうしただのと数字の話ばかりしていると、国内担当の重役達から、不動産は数字でやるもんじゃない、と煙たがられたこともしばしばでした。

 

当時は、土地代が1種いくらで、建築費が坪当たりいくらで総開発費がいくら、これに対し、周辺の賃料相場が坪単価いくらだから、ここにこのグレードのビルを建てたら賃料は坪いくら取れる。それで銀行からの借入金の金利が十分返せてセルフ・ファイナンシングだから大丈夫、という具合で、出口については、ロケーションがよく、100%稼動で築浅高グレード物件と3拍子揃っていれば、いつでも生保等の機関投資家に売ってキャピタルゲインを出せるから問題ない、というものでした。

 

つまり、重要度から言えば、まずロケーション、そしてビルのクォリティ、高稼働(確実な賃料収入)、テナントの質という順番で、詳細な出口戦略に至っては、物件に魅力さえあればいつでも売れるから特に必要ない、というものでした。

 

これが、バブル崩壊後、個人投資家の間で、こんなことをやってたからバブル崩壊でえらい目に会った、これからは利回りが最優先、みたいな傾向が出てきて、それが今も一人歩きしているような気がします。

 

でもこれって、本当は危険なのではないかと思います。


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格安物件投資のリスク

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cheap3cheap2では、どうして廉価なコンドミニアムは買わない方がいいと思うのか。
 

現在、バンコクで100万バーツ程度の価格帯の新築コンドとなると、写真のような30平米以下の1ベッドルームになると思いますが、まずBTSやMRTの駅近は無理で、かなり交通の不便な物件になると思います。
 

となると、まず入居者探しに手間取りそうです。新築時はまだしも、一度退去されると次の入居者はなかなか決まりません。
 

しかも、このサイズの1ベッドルームは、BTSの駅近物件でさえ既に市場でオーバーサプライ状態なので、入居者探しだけでなく、早期売却も困難が予想されます。
 

更に、品質についても、廉価な作りのアフォーダブル物件なので、経年劣化が激しく、5年も経つと目に見えて古臭くなります。
 

そうなってくると、以前私が書いたように、バンコクでは“一部の例外的な優良物件を除けば、年数の経った中古物件は実質的に流通マーケットがない”状態なのでいよいよ売却が難しくなります。多くの新規プロジェクトが供給されるバンコクでは、当然、誰もが新築物件を買いたがるわけで、中古の流通市場は本当に小さいです。
 

従って、既に買ってしまった人には申し訳ないですが、こういう格安物件は、私が出口戦略その④でコメントした4つの投資基準のどれをも満たせていないので、出口がなく八方ふさがりのような気がします。

 

海外で不動産を持つという満足感は分からないでもないのですが、そんなことのために言葉も通じないタイで、こんなにリスクのある物件に敢えて何百万円も投資するというのは、リスクに見合わないのではないかと思います。


もちろん、そうじゃないと思う人がいても当然で、案外こういう物件への投資の方がうまくいったりするのかも知れません。誰にも先のことは分かりませんからね。

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需要中心価格帯の変化

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demand9月に入り、長かった1ヵ月半の夏休みも終わり、先日、タイに戻ってきました。少々、休みボケでなかなかエンジンがかかりません。

 

でも、インターチェンジ21のオフィスから、クイーンズ・シリキットまで延々と続くアソークのいつもの渋滞を見下ろしていると、バンコクに戻って来たことを実感します。

 

では、今日からまたバンコクコンドミニアム投資に関するブログを再開したいと思います。

 

さて、上のグラフからも分かるように、クーデター以後、コンドミニアムに対する購買意欲が急回復してきているのは既にレポートしましたが、実はその消費者の需要に変化が起こっています。

 

最近の複数のデベロッパーや不動産調査機関からの報告として、つい半年ぐらい前まで、需要の中心価格帯は300万バーツまで、と言われていたのが、ここにきてその中心価格帯が、ハイエンドと言われている300万ー500万バーツの価格帯に移行してきているようです。

 

それまで300万バーツ以下の狭い1ベッドルームを買っていた購買層でなく、もっと広いクオリティの高い部屋を買える実需層が買い始めた、ということだそうです。

 

以前、このブログの出口戦略その②でも取り上げましたが、狭い1ベッドルームが既に供給過多であるのに対し、需要が多いにも関わらず広めの1ベッドや2ベッドルームは供給が不足している、という需要と供給のミスマッチが起きているので、今後は広めの物件を買うべき、とリコメンドしました。

 

政治闘争もクーデターで一段落した今、この比較的資金力のある中流以上の実需層が、買い出動し始めたことにより、中心価格帯が高価格帯にシフトしつつあるということです。

 

ただ、ここで、間違っていけないのは、これは平米単価が上がったからではなく(もっとも、平米単価も幾分かは上がってきてはいますが)、既にオーバーサプライの30平米以下の1ベッドルームから、もっと広い1ベッドルームや2ベッドルームに需要が移動して、購入金額の総額が上がってきているということです。

 

そこで、これに関連するのですが、以前、このブログの読者からの質問で、バンコクで100万から150万バーツ(日本円で3百万円から5百万円程度)の1ベッドルームに投資したいのだが、どのあたりを買えばいいか、ということでした。

 

私の返答は、そもそもわざわざタイまで来て、安かろう悪かろうのそんなリスクの高いコンドミニアム投資はやめておいた方がいいですよ、というものでした。

 

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
ชี้ตลาดบ้าน-คอนโดฯกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทกลับมาคึกคัก”บิ๊กเนม” อัดสินค้าชิงส่วนแบ่ง
ระบุสภาพเศรษฐกิจไม่นิ่ง ดันผู้ประกอบการรายใหญ่ลงมาลุยตลาด3-5 ล้านบาทมากขึ้น เหตุดีมานด์สูง
กำลังซื้อดี  (今、3-5百万バーツの物件が売れている。このままいけば、実需が強いので、デベは今後3-5百万バーツの物件を主流に売出す。)ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ
เผยตลาดโตต่อเนื่อง ด้านกลุ่มไฮเอนด์ “ควอลิตี้เฮ้าส์” ยังมีช่องว่างอีกมาก
ล่าสุด “เอสซี แอสเสท” ประกาศลุยปี 58 ด้วยบ้านเดี่ยวแบรนด์น้องใหม่ ประเดิมย่านรังสิต
“เคเลนด์” ชิมลางทาวน์เฮาส์แบรนด์ ราคา 3 ล้านบาท

นายอธิป
พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)เปิดเผยกับ
“ฐานเศรษฐกิจ” ถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยระดับ 3-5 ล้านบาท ว่า ตลาดในกลุ่มนี้ถือเป็นตลาดกลุ่มใหญ่สุดของตลาดบ้าน
หรือคิดเป็น 2 ใน 3 ของตลาดทั้งหมด หรือประมาณ 60-65% ของตลาดรวม ซึ่งเมื่อก่อนจะมีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนว่าใครเป็นผู้ครองตลาด(今は3-5百万バーツの価格帯が住宅需要の中心価格帯であり、全体の3分の2、若しくは約60-65%を占める。)

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今のコンドミニアムマーケット動向(その2)

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5CBREも次のプレスリリースをしたので引用します。やはり中心部の一等地にあるコンドミニアムや新線、新駅以外は当面厳しそうです。アンダーラインのところが興味深いです。

CB Richard Ellis (Thailand) believes that new mass transit infrastructure will create new areas of residential demand. Total condo supply (completed units) was 407,657 units at end-March 2014. CBRE expects it to hit 475-480k units by YE14.
新線や新駅周辺では新しい住宅需要が出てくる。


Despite a growing concern from some insiders about a possible oversupply in condominium units, analysts at property consultancy firm CB Richard Ellis (Thailand) predict that prices in the central business district are even expected to rise, as new supply is limited in prime areas such as the Chao Phraya zone, Sukhumvit, Lumpini, Sathorn and Phaya Thai, which has a train link to the Suvarnabhumi International Airport.

オーバーサプライの問題が指摘されているが、新規供給の少ないチャオプラヤ川沿い、スクンビット、ルンピニ、シーロム・サトーン、パヤタイといったCBDにあるコンドミニアムに関しては価格はこれからも上がり続ける。

(明日から一時帰国するので、また9月になったらブログを再開します。)

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今のコンドミニアムマーケット動向(その1)

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pic6今朝、テレビを見ていたらPBS(タイのTV局)でバンコクのコンドミニアムについて特集をやっていました。反政府デモも終わり、タイ経済も景気が回復し始めたことから、これからコンドミニアムの価格は上がっていく、という評論家と、既にマーケットはオーバーサプライになっていて、一部の地域を除けばしばらく値上りしない、という二人の評論家で意見が違っていました。


長期的には二人とも価格は上昇していくだろうということだったのですが、向こう1年ぐらい先のマーケットに関しては予想が難しいのでしょう。


前に書いたように、少なくとも今の状況では、プレビルド投資で竣工前にフリップして売り逃げる出口戦略(タイ語で
เก็งกําไรゲンガムライといいます)は、ほとんどのプロジェクトで通用しません。もし昨年あたりに投資してしまった人は、ゲンガムライは諦めて物件を引き取るための資金繰りをした方がいいかもしれません。

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ガマゴン

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gamagonタイ語でกรรมกรと書きますが、抑揚をつけないでフラットに”ガマゴーン”と発音します。


怪獣みたいな名前ですが、意味は“労働者”です。この言葉を使う場合、どちらかというと蔑視的なニュアンスが入って、肉体労働者、という意味合いが強いのですが、厳密に言うと普通の工場労働者などもガマゴンに入るそうです。


さて、このガマゴンなのですが、新聞によると、これが今、タイの人件費高騰の原因になりつつあるそうです。


バンコクBTSの駅の一つに、オンヌットという駅があるのですが、そこから徒歩5分程度のところにBEST BEEFという500人以上入れそうな大きなオープンエア型の炭火焼バーベキューレストランがあります。ここはタイ人に人気があって、夕方7時頃にはほぼ満員という盛況振りです。私も何度か行ったことがありますが、わずか329バーツ、約千円で肉や野菜食べ放題、ビール飲み放題です。


さて、ここのウェイター及びウェイトレスはほとんどがミャンマー人かラオス人です。店の奥で料理を作っている連中も多分同じだと思います。


何故分かるかと言うと、彼らの喋るタイ語が私にはさっぱり分からないからです。私のヒアリング力が弱いのもありますが、同席したタイ人に聞いても、よく聞き取れないそうで、多分、ミャンマー人だろうということでした。つまり、タイ社会にはこのようにいたるところで、ミャンマー人やラオス人がガマゴンとして働いています。


そして、コンドミニアムの工事現場もそうです。特にミャンマー人が多いそうです。私も工事現場を見に行ったことがあるのですが、タイ人の現場監督がミャンマー人に窓のコーキングの打ち方を身振り手振りで教えていました。ラオス語はタイ語に近いので、タイ人でもコミュニケーションは取れるらしいのですが、ミャンマー語とタイ語は全く違うようです。そうなると、現場監督は言葉で教えられないので、もっぱらジャスチャーになるわけです。


それを見て納得しました。どうして、こちらのコンドミニアムは新築なのに雨漏りするのか。


さて、今、このガマゴンがどんどんミャンマーに帰ってしまっています。何故かと言うと、今はヤンゴンあたりで建設工事が増えていて、わざわざタイまで出稼ぎに来なくても仕事に困らなくなったからというのと、大半が違法就業者であり
クーデター以降、軍の取締りが厳しくなったからみたいです。


そんな訳で今、コンドミニアムのデベロッパーは大変みたいです。土地の価格は相変わらず右肩上がり一辺倒だし、その上、タイ人よりずっと安い給料で働いてくれるガマゴンまでいなくなってしまうわで、建設コストがどんどん上がってきているわけです。


そういう記事を読むと、バンコクのプレビルド(正確にはプリビルドと発音します)コンドミニアムに対しては悲観的な私でも、ひょっとしたらまだまだ上がるかも、という気がしてきました。

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バンコクで不動産投資をする前に(その2)

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supply2バンコクのコンドミニアム投資の魅力とは何でしょうか?

私が考えるに、現時点では次にあげた点がその魅力だと思います。
 

1.    バンコクのコンドミニアムは、香港やシンガポールに比べてまだ割安で、今も香港、シンガポールだけでなくヨーロッパ、中国からの外国人投資家が増加中です。

 

2.   バンコクの街は急速に成長し続けています。かつて、東京でも、都心3区に集中していたビジネス街に加えて、新宿区や渋谷区がビジネス街として成長し、今の都心5区が形成されたように、バンコクでも新しいCBD(ビジネス街)が形成されつつあります。そして、そのCBD周辺には都心型コンドミニアム投資のチャンスがあります。

 

3.   タイ政府は既に多くのマス・トランジット・システム(スカイトレインや地下鉄)の建設を進めています。都心部周辺では大江戸線のような地下鉄大環状線が、一方では、郊外と都心部を直結する複数の路線が建設中です。当然、これらの新駅周辺では郊外型コンドミニアム投資のチャンスがあります。

 

4.   タイ経済が成長するにつれて、タイ人の収入も増加し住宅取得能力も高まっています。価格についても、最近は、日本式に言うと坪当り100万円を超えるハイエンド物件がよく売れるようになってきていますが、これからも経済成長に伴って購買能力は拡大していきます。

 

5.   タイ社会でも世界のほかの大都市と同様、核家族化が進みつつあります。それに伴い、都心で働くビジネスマン・ファミリーは、郊外の大きな家よりも駅に近く移動が便利なコンドミニアムに住むことを好む傾向にあります。

6.   東京都の調査によると、人口1300万人の東京都には、賃貸と分譲を合わせて合計300万戸のマンションがあります。当然、これには神奈川、埼玉、千葉の3県は含まれていません。一方、上のグラフでも判るように、人口800万人のバンコクには、サブ・アーバン・エリアと言われる郊外を含めても、まだ、わずか50万戸弱のコンドミニアムしかありません。

7.   東京の世帯数全体に占めるマンションに住む世帯の割合、マンション化率は26%です(東京カンテイ)。一方、バンコクでは、コンドミニアムの建設が始まってまだ20年程しか経っておらず、完成総戸数も50万戸弱しかなく、しかもその過半数が30平米前後の単身者用であることを考えると、バンコクのマンション化率はまだ10パーセントにも程遠いものと思います。
 

バンコクは、ASEAN諸国でGDP第2位の経済規模を持つ国の首都であり、このようにコンドミニアムに対する需要が急増中、将来ますますマーケットが拡大していくのではないかと思います。


一方で、バブル経済崩壊後、既に勢いを失くして久しい東京の住宅に、これから投資して利益を得ようとするのはそう簡単ではありません。
 

今、不動産投資で資産形成をしていきたいと考えている投資家にとって、バンコクのようなダイナミックなマーケットこそ投資妙味があるのではと思います。

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バンコクで不動産投資をする前に(その1)

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6どうしてバンコクのコンドミニアムに興味があるのですか?

 

・海外に資産を持つこと自体、自尊心をくすぐる。

・外貨で資産を持つことにより、将来の円安をヘッジできる。

・ロングステイ、将来のリタイヤ生活用に買っておきたい。

・タイは相続税、贈与税がなく、固定資産税も実質ないから。

・タイはASEANのリーダー的存在であり、不動産も将来性がある。

・日本の不動産に比べて価格が手頃で利回りも高い。

・タイがめちゃ好きだ。

 

どれもよく見かけるフレーズですね。人によってそれぞれ、いろいろあると思います。でも、一方で、いざ、本当にバンコクでコンドミニアムを買う場合、失敗すると不動産は金額が大きいだけに、大火傷をする危険があることも頭に入れておいて下さい。

 

海外不動産投資の必要条件とは?

 

1.  そもそも不動産そのものに興味がないと始まりません。海外不動産投資に興味はあっても、面倒なのは嫌だ、もっと手軽に投資できる方がいい、という方は、優秀なファンドマネージャーがあなたに代わってタックス・ヘイブンで運用する、海外不動産投資ファンドの方が向いています。

 

2.  このページを見ている人で、タイ語が話せて読み書きもできる人は、そうはいないはずです。投資するまでは、仲介業者が手数料欲しさにいろいろと面倒を見てくれますが、その後は基本、自己責任です。言葉の壁は厚いことを十分理解しておいて下さい。

 

3.  特に賃貸に出す場合は、信頼のおける管理業者を見つけておく必要があります。何かあった場合、物件が海外にあるので、自力で対応するのはまず無理です。

 

4.  バンコクと東京ではコンドミニアムのマーケットが違います。毎年大量の新規供給があり、既に場所によってはオーバーサプライの問題も提起されています。従って、どれでも買っておけば将来値上りする、と勘違いしないで下さい。マーケットの動向や地域ごとの将来性をよく分析した上で投資する必要があります。

 

5.  プレビルドという投資方法に惑わされないで下さい。メリットばかりが強調されることが多いですが、当然、リスクもその分高いのです。肝心なのは、不動産をしっかり見て、将来的にも価値を維持できる物件を選ぶ目を持つことです。

ここまで読んで、色々と面倒臭そうだし、大変そうだな、と思わず引いてしまった方、物件が海外にあるということを十分理解して下さい。

 

不動産投資のプロである機関投資家がよく口にする言葉があります。

 

“入り口で失敗した不動産は、ほとんどの場合リカバリーできない”

 

つまり、投資の入り口である最初の物件購入で躓いたら、不動産の運用や出口の戦略のことを考える前に、もうその投資は失敗している可能性が高いのです。いずれにせよ、後が大変です。

 

でも、それでもやっぱりバンコクのコンドミニアム投資に興味があると思ったら、次回を読み進んで下さい。


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