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オンヌットからベーリングの今!(その2)

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グリーンライン地価

モダンプロパティ・コンサルタントによれば、幅10メートル以上あるタノンに面した土地は超高層コンドが建てられるので、プルンチットからトンローエリアの場合、現在の地価はワー当り200万から250万バーツだが、それより道幅の狭いところでは8階までしか建てられないので、地価もワー当り50万から150万バーツになる。

 

一方、オンヌットからベーリングにかけての現在の地価はワー当り20万から80万バーツであり、この水準であれば、平米15万バーツ以下のコンドミニアムを開発できるところもまだある。

一般に建設用地の価格がワー当り
50万バーツ以上になると、コンドミニアムの場合、販売価格が平米15万バーツ以上になってしまい、いわゆるアッパーミドルクラスしか買えなくなる。それに、そもそもプンナウィティのようなところに住みたがるアッパーミドルクラスの人は限られているという問題がある。

 

そこで、マグノリアが取った戦略は、“ニューコレクション”という新ブランドの高級戸建て住宅の開発である。これにより、アッパークラスの購入者を呼び込むという計画であり、これがプンナウィティの人気を引き上げると期待されている。


以上、こんな内容ですが、ウィズダム101は、駅の近くにオフィスや店舗、スポーツクラブなどの商業施設を開発し、その周辺に住宅を配置した一体開発で小さな街をつくってしまうという計画です。

デベはこれをミックスユース計画と呼んで、何か革新的なアイデアでもあるかのように宣伝していますが、日本では別に珍しくもなく、それなりの成功は収めるだろうとは思います。

ただし、バンコク生まれ、バンコク育ちのタイ人に聞くと、オンヌットやバンナーに比べると、プンナウィティは昔から土地柄が悪く、プライドの高いアッパーミドルクラスは敬遠するそうで、日本人投資家が出て行くマーケットではないかもしれません。

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ด้าน นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวถึงราคาที่ดินตามเส้นทางถนนสุขุมวิทว่า ราคาที่ดินบริเวณต้นถนนสุขุมวิทหรือนับตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต-ทองหล่อ ราคาที่ดินบริเวณริมถนนอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 ล้านบาทต่อตร.ว. แต่ถ้าเป็นที่ดินในซอยที่มีขนาดถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารสูงได้ไม่เกิน 8 ชั้น ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณ 5 แสน-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. ขณะที่ในซอยเดียวกันแต่มีขนาดถนนกว้างกว่า 10 เมตร ซึ่งสามารถสร้างอาคารสูงได้ ราคาขายที่ดินอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว.ทำให้ที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม เนื่องจากที่ดินมีราคาสูงสำหรับราคาที่ดินนับตั้งแต่ช่วงอ่อนนุช-แบริ่งราคาที่ดินริมถนนอยู่ที่ประมาณ 2-8 แสนบาทต่อตร.ว. โดยพื้นที่ที่มีความคึกคักของที่อยู่อาศัยคือช่วงสี่แยกบางนา เนื่องจากมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และมีการขยายตัวของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ประกอบกับราคาที่ดินยังสามารถนำมาพัฒนาโครงการในระดับราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.ได้
“การพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจัยหลักที่ต้องคำนึงถึงเป็นอันดับแรกคือเรื่องของราคาที่ดิน หากที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการมีราคาขายมากกว่า 5 แสนบาทต่อตร.ว. ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ม.จึงจะคุ้มค่ากับการพัฒนา หรือพัฒนาสินค้าในระดับพรีเมียมไปเลย แต่ต้องพัฒนาในขนาดโครงการที่เล็ก เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคระดับบนยังไม่นิยมพักอาศัยในพื้นที่ดังกล่าวมากนัก” นายวสันต์ กล่าว
ทั้งนี้ นอกจากโครงการวิสซ์ดอม สุขุมวิท ล่าสุดบริษัท เอสซี แอสเสทคอร์ปอเรชั่นฯ ก็มีแผนพัฒนาโครงการบ้านหรู นิวคอลเลกชันแบรนด์ใหม่ย่านปุณณวิถี สุขุมวิท101 ในปี 2559 นี้ 

オンヌットからベーリングの今!(その1)

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wizdom 101以下は、こちらの新聞ฐานเศรษฐกิจに数日前に載っていた記事です。
 

グリーンライン・スクムビット線のオンヌットからベーリングについてコリアーズ・インターナショナルが調査した結果、この延伸線が開通した2011年からこれまでの間に新規で販売されれたコンドミニアムは、合計18プロジェクト、6,930ユニットであり、その内85%が販売済みで、現在販売中は1,039ユニット。
 

これは、売れ行きとしては非常に高い数字である。彼らはその中でも将来発展する駅としてプンナウィティに注目していて、新プロジェクトのウィズダム101が周辺地域を活性させると考えている。
 

また、オンヌットからベーリングエリアの地価も1ワー(4平米)当り20万から高いところでは80万バーツになってきているので、既に平米15万バーツ以下のコンドミニアムの開発が難しいエリアも出てきている。
 

この地域で2014年に売出された新規コンドミニアムの平均価格は平米75,000バーツであり、安いもので45,000バーツ、高いもので140,000バーツというところであったが、その後、2015年に入ると大手のデベロッパーがこの地域に参入し始め、価格は更に上昇した。
 

当初、商業地として開発が進むオンヌットとバンナー交差点にできるバンコクモールのエリアにだけ注目が集まり、プンナウィティ周辺は人気がなかったのだが、デベロッパーであるマグノリアが40億バーツで広大な敷地を買い取り、大規模なミックスユース・プロジェクト、ウイズダム101を開発すると発表したことから、このエリアにも脚光が当たるようになった。
 

その結果、今年はプンナウィティだけで5プロジェクト、1,500ユニットが売出される予定であり、価格も平米10万バーツを超えると予想されている。

(次回に続く)

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ที่อยู่แนวรถไฟฟ้าคึกคัก ส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่งอัตราขายสูง
85%

ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่งคึกคัก อัตราการขายสูง
85% คอลลิเออร์สแนะจับตาพื้นที่โดยรอบสถานีปุณณวิถี ทำเลศักยภาพแห่งอนาคต ชี้โครงการวิสซ์ดอม
101 ช่วยกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ด้านกูรูที่ดินเผยราคาที่ดินช่วงอ่อนนุชเป็นต้นไป
พุ่งสูง
2-8 แสนบาทต่อตร.ว. บางพื้นที่ไม่เหมาะทำโครงการราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาทต่อตร.ว.

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล
ประเทศไทย เปิดเผย
ฐานเศรษฐกิจ
ว่า เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชไปสถานีแบริ่งเริ่มเปิดให้บริการในปี
2554 ซึ่งนับตั้งแต่เปิดให้บริการ พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
โดยโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันมีทั้งหมด
18 โครงการ รวม 6,930 หน่วย
อัตราการขายอยู่ที่ประมาณ
85% เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2554 ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย
1,039 หน่วย

สำหรับราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ
7.5 หมื่นบาทต่อตร.ม. โดยระดับราคาขายในทำเลนี้เริ่มตั้งแต่ 4.5 หมื่นบาทต่อตร.ม.ขึ้นไปจนถึงระดับราคามากกว่า
1.4 แสนบาทต่อตร.ม.ซึ่งโครงการที่เปิดขายในปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีราคาขายสูงขึ้นและโครงการที่อยู่ติดถนนสุขุมวิทหรือไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าจะมีราคาขายค่อนข้างสูง
โดยในปี
2558 มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาเปิดขายโครงการในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างมากและได้รับการตอบรับค่อนข้างดี
เนื่องจากไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆ ที่น่าสนใจเปิดขายในช่วงที่ผ่านมา

นอกจากนี้ในบริเวณดังกล่าวยังมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายเช่นกัน
แต่เป็นโครงการทาวน์โฮมขนาดเล็กที่จำนวนรวมประมาณ
131 หน่วย ขายไปได้ประมาณ 80% ราคาเริ่มต้นประมาณมากกว่า
5 ล้านบาทต่อหน่วยไปจนถึงใกล้เคียง 10 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งก็ได้รับการตอบรับที่ดีอย่างมากเช่นกัน

ในส่วนของทำเลรอบๆ สถานีปุณณวิถี อาจจะไม่ค่อยได้รับความสนใจมากนักในช่วงก่อนหน้านี้
เนื่องจากว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในทำเลอื่นๆ ที่มีความพร้อมมากกว่า เช่น อ่อนนุชที่มีโครงการค้าปลีก
และบริเวณสี่แยกบางนาที่ในอนาคตจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ในส่วนของพื้นที่รอบๆสถานีปุณณวิถี
นับตั้งแต่บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเมนต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในเครือเจริญโภคภัณฑ์
หรือซีพี ซื้อที่ดินโครงการปิยรมย์ ด้วยมูลค่าการซื้อขายประมาณ
4 พันล้านบาท
โดยมีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ วิสซ์ดอม
101 ก็ช่วยสร้างกระแสความคึกคักของพื้นที่ได้เป็นอย่างมาก
โดยดูได้จากจำนวนโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี
2558 มีอัตราการขายได้ค่อนข้างสูงประมาณ
75-80% เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ในทำเลเดียวกัน

 ทั้งนี้
คาดในปี
2559 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ย่านปุณณวิถีประมาณ 5 โครงการ
จำนวนประมาณ
1,500 หน่วย ระดับราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. โดยในพื้นที่ดังกล่าวยังคงมีที่ดินให้พัฒนาอีกจำนวนมาก แต่เป็นที่ดินในซอยที่สามารถพัฒนาโครงการแนวราบกับโครงการคอนโดฯโลว์ไรส์ได้เท่านั้น
เนื่องจากที่ดินบริเวณริมถนนใหญ่มีจำนวนจำกัด

ハイエンド・プレビルドか、3拍子揃った中古物件を狙え(その4)

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改修工事前改修工事後そして最後に、彼らのコメントで特に注目すべき点が、“新規プロジェクトの売り出し価格が、築20年の中古物件に比べて5倍にもなってしまった結果、これからは中古物件の価格が上昇を始めると予測している”というところです。

 

これには私も同意見で、自分の本の中でも具体例として、ソイ24にある築20年以上のプレジデントパークを例に挙げて、“パーク24やルンピニ24の新築プレビルドの価格に比べて3分の1、4分の1で買えるわけだから、リファビッシュメントすれば投資として面白い”と書きました。

Park 24CBREがいうように、今は場所によって5倍にもなってしまっているところもあります。実際、パーク24などは、最近デベが平米27万バーツまで値上げしてしまったので、昨年の販売開始価格であれば4分の1であったのが、今は5分の1で買えると言えるようになってしまいました。

もっとも、こういう値上げはバンコクのプレビルドに共通の問題点でもあるのですが、実はこの価格には裏があります。

従って、外国人がひょっこりモデルルームに出かけていって買ってしまったりすると、まさにデベにとってカモネギなので、気をつけて下さい。


いずれにせよ、これほど価格差がついてしまった以上、今後、中古市場にはもっと注目が集まってくると思います。

 

分かりやすくいえば、東京都内で発売中の20坪6000万円(坪300万円)の新築マンションを見に行ったところ、偶然、その隣に建つ築20年の中古マンションで同じような間取りの部屋が、わずか1200万円(坪60万円)で売りに出ているのを見つけたとしたら、あなたはどちらを買いますか、ということです。

 

どう考えてもこの価格差はおかしいですよね。だから、私は以前から、プレビルドだけにこだわらず、ダウンタウンにあるロケーションやクオリティの優れた中古物件にも注目するようにと繰り返し書いてきているわけです。

 

従って、CBREのいうように、今年値上がりするのは、ダウンタウンでも選りすぐりの魅力あるハイエンドのプロジェクトか、ロケーション、クオリティ、管理の3拍子が揃った割安感の出た中古物件、という予測は正しいと思います。

しかし、それにもう1つ付け加えさせてもらえば、もうちょっと長い目で見たら、新築、中古を問わず、アッパーミドルクラスが将来買い上がってくるロケーション、クオリティ、価格の3つがバランスよく揃った中高級物件こそ、日本人のような中長期投資家にとっては狙い目だろうと思うのです。

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ハイエンド・プレビルドか、3拍子揃った中古物件を狙え(その3)

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セグメンテーション表しかし一方で、先日、私がバンコク市場のトリプルフォローは今も健在の中でも書いたように、サンシリやSCアセット、その他大手デベの多くが、今年は海外の投資需要を更に掘り起こすべく、積極的なマーケティング展開を始めているし、今の経済状況ではバーツ安はまだ続きそうなので、外国人投資家からの資金流入については、少なくとも今年いっぱいは失速しないのではないかと、私は思っています。

もっとも、外国人投資家にとって大きな要因である為替動向については、どんなプロも予想が外れる世界であり、今後もバーツ安が続くことが大前提ですが・・・。 

ところで、最近は、ドルペッグの香港やシンガポールの投資家だけでなく、外貨資産を持つことでの資産防衛やキャピタルフライトの潜在需要があり、しかも最近の円高で次第に資金力も戻ってきている日本人富裕層の投資需要も注目されつつあるようで、ある大手デベロッパーは、日本でのマーケティングも検討し始めているようです。
 

さて、これまでダウンタウンのラグジュアリーコンドミニアムについて書きましたが、こういう中長期での先が読めない投資需要よりも、これから需要拡大が見込めるホワイトカラー・ミドルクラスの大きな実需の方が息が長いと私は思っています。


ラグジュアリー物件のように派手な値上りはしないかもしれませんが、5年先ぐらいで見たら、先のノーブルBE19のところでも書いたように、ダウンタウンにあってロケーション、クオリティ、価格のバランスが取れた、グレードにして中の上クラス以上のプロジェクトの需要は底堅いはずです。

 

従って、最近急増中で実質賃金も上昇しつつあるアッパーミドルクラスを出口の対象にして、彼らが将来買い上がってくるはずの、上のセグメンテーション表でいうアッパークラスからハイクラスの物件、新規プロジェクトであれば、平米12万バーツから15万バーツ前後のものを買う方が、中期的な投資には向いている投資クライテリアなのだろうと思います。

 

(次回に続く)


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ハイエンド・プレビルドか、3拍子揃った中古物件を狙え(その2)

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竣工済物件価格推移次に、ダウンタウンのマーケットについてですが、CBREのコメントでは、たとえダウンタウン内にあっても、これから消費者の選別が厳しくなるということなので、駅から離れたロケーション的に劣るものや、デザインやクオリティが凡庸なプロジェクトは、厳しい競争にさらされることになりそうです。

 

一方、平米20万バーツを超えるようなラグジュアリー物件についても、それを買える富裕層や外国人投資家の数には限りがあるので、今後は売れるプロジェクトと売れないプロジェクトが出てくるということですが、用地不足が始まっているダウンタウンであっても、次第に供給過剰になりつつあるわけです。


2014年5月クーデター以降、この高額物件市場では既に相当数の投資が行われ、価格もかなり上がって含み益も出てきたので、こういった投資家たちの買いも一段落というところだと思います。


元々、CBDの高額ラグジュアリー物件は、実需より投資として富裕層や外国人が購入する傾向があり、こういった資金は為替や株式市場、預金金利の動向に左右されるので、実需と違ってそう長くは続かず、そろそろゲンガムライ(転売益)狙いの売りも出てきているようです。
 

従って、今後、バーツ安が更に著しく進むとか、円高で資金力が戻った日本人投資家による新たな投資マネーが流入してくる、というような、何か大きな投資環境の変化でも起こらなければ、次第にその投資需用も衰えてくるのではないかと思っています。

このグラフを見ると、クーデター以降、ダウンタウン全体の竣工済高額物件の平均価格(ブルーのライン)も平米17万バーツから19万バーツに上がってきていますが、平米20万を超えるCBDのラグジュアリー物件に限定するともっと値上がり幅は大きいはずです。

結論として、今後はプロジェクトの選別化が起こって、ラグジュアリー物件の中でも、優れたプロジェクトにのみ集中的に資金が集まるというのがCBREの予測です。

(次回に続く) 


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ハイエンド・プレビルドか、3拍子揃った中古物件を狙え(その1)

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竣工ユニット数CBREの最新のマーケットレポートが出たので、注目すべきところを以下、要訳します。


今年のコンドミニアム市場は大して拡大しないと予測するが、それでも昨年から売出しを先延ばししてきたダウンタウンのプロジェクトなどが相当数出てくるので、ダウンタウンの新規プロジェクトは、昨年に比べて同じか若干増加する見込みである。

 

しかし、一方で、ミッドタウンやサブアーバンの郊外プロジェクトの新規供給は減少する。その理由は、デベロッパーは今も大量の販売在庫を抱えていて、その販売が最優先事項だからである。(注:このグラフの濃い緑色が郊外物件の完成ストックの供給量ですが、今年は6万ユニットが竣工するため、この完成在庫を一掃するのが先決問題ということ)

 

また、現在の不景気による需要低迷の影響で、郊外物件だけでなくダウンタウンであっても、あまりロケーションの良くないところは競争が激しくなるであろう。一方、ダウンタウンの立地条件に優れたプロジェクトの場合、今も地価が上がり続けていることから、今年も価格上昇が続くと予想している。

 

しかし、ダウンタウンのプライムロケーションの場合、平米20万バーツ以下のプロジェクトの供給はまずできなくなってきているし、ハイエンド・プロジェクトならどれでも売れるかというとそうでもない。なぜなら、ラグジュアリー物件を買える消費者の数にも限りがあるので、購入者の選別も厳しくなっているからである。

 

ところで、新規プロジェクトの売り出し価格が、築20年の中古物件に比べて5倍にもなってしまった結果、これからは割安な中古物件の価格が上昇を始めると予測している。

 

しかし、これについても全ての中古物件が値上りするということではなく、ロケーション、デザイン等のクオリティ、管理状態がよいという、3つの条件が揃った物件に限定されるであろう。
 

以上ですが、相変わらず、郊外では供給過剰が解消されておらず、デベロッパーは販売在庫の一掃に追われているようです。

従って、少なくとも今年前半は、彼らにも郊外で次々と新規供給をする余裕などないでしょうし、我々もそんな有り余っている在庫物件を、ちょっとばかり値引きしてもらえるからといって、拾いに行かない方がいいと思います。それこそ、安物買いの銭失いになりかねません。

(次回に続く)

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Slow down in both downtown and midtown/suburban areas but record downtown prices
 
Going forward in 2016, CBRE expects a slow year for the
condominium market. Nevertheless, there are a number of downtown condominium
projects in the pipeline including some projects that have been postponed from
2015. The rate of new launches will be stable or slightly higher in the
downtown area but will be lower in some midtown and suburban area where there
is a large amount of unsold future condominium supply waiting to be absorbed.
During this period of weak demand, projects in less prime or non-prime downtown
locations and midtown/suburban area will likely face stronger competition in
2016.

We anticipate that the prices for newly launched
condominiums located in the best downtown locations will continue to rise
because land prices are constantly increasing. It will be very hard to develop
a new project in the prime downtown area at an asking price of below 200,000
baht per square metre. The risk is that not every project will capture buyers’
imagination and there is only a small pool of potential buyers who can afford
these luxury products.


With the prices of newly launched condominiums being almost
five times higher than some 20-year-old condominium projects, we expect this to
have an upward pressure on the resale price of existing condominium projects
but this will only limit to well-designed projects in the best downtown
locations that have been well-maintained. 

カナダ ReDevのショッピングプラザ紹介の一時中止について

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これまで10数回にわたり、カナダにあるReDevのショッピングプラザ、パリセードとユニバーシティプラザについて紹介してきましたが、当ブログの筆者、及び不動産投資コンサルタントとして、しばらくその紹介を中止すべきと判断するに至りました。


従いまして、これまで続けてきたReDevからのコラム記事の紹介もこれをもって一旦中止します。


尚、このブログの紹介を通して既に投資された投資家の方で、今回の事情についてお知りになりたい方は、別途ご説明しますので、お問い合わせ下さい。(4月20日)




利回りが向上したのに募集価格は据え置き


ReDevから4月5日発行の新聞に載せるコラム記事の原稿が届いたので、転載します。

 

ReDevのショッピングセンター、ユニバーシティ・プラザは、最近、投資利回りが急上昇している。その理由は、2015年以降、入居中テナントとの増賃交渉が次々と成功し、最終的にNOI(ネットオペレーティングインカム)が24%も上昇することになったからだ。

 

特に最大テナントのリカーストア(酒屋)の賃貸借契約については、つい先日、10年間延長更新され、賃料も当初5年についてはそれまでの$17から$19へ、そして、次の5年は更に$21へと上昇するステップアップレントで合意した。

 

更に、このリカーストアは政府が直営する大型店で、近隣に競合する店舗もないことから、売却時にプレミアム価格がつくことも期待できる。

 

ユニバーシティ・プラザはReDevがこれまでに取得した33番目のショッピングセンターであり、現在もこの小口投資持分に対する投資家を募集中である。

 

しかし、今回の増賃交渉で投資家が受け取る家賃収入が大幅に上昇したにも関わらず、ReDevは今も募集価格を引き上げていない。つまり、投資家にとって、これまでと同じ価格で利回りが更に高くなったSCに投資できるチャンスなのである。

 

ただし、最低投資額はこれまでの5万カナダドルから10万カナダドルに引き上げられた。しかし、今現在、カナダドルは原油価格との連れ安で12年ぶりの安値まで売られていることから、我々日本人は850万円程度で投資できるのだ。


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MLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦(その4)

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databaseこのサイトの一番下に書いてあるように、“THE BETTER INFORMATION YOU GIVE, THE FASTER YOU BUY &
SELL
”、つまり、「より詳細な情報を載せるほど、売買取引もそれだけ速く成立します」というのがこのサイトのキャッチフレーズです。
 

先に述べたように、バンコクの中古市場の動きは非常にスローで、売買成立に1年近くかかるということは、もし、それを3ヶ月とか半年に短縮できるサイトがあれば、売主は必ずここに自分で登録するようになるはずです。
 

このサイトの特徴は、自分の物件を売却したいオーナー自らに詳細な情報を出してもらうことで、ありもしない物件情報を載せようとする仲介業者の参入を防ぎ、生きた売り物件情報を維持すると同時に、その中から成約事例をキャッチし、物件ごとの直近売買事例から市場価格のインディケーション出すというのが狙いです。
 

そして、その信頼性により多くの購入希望者もアクセスするようになるというのが、彼のビジネスプランです。
 

現在、まだ約3、000ユニットほどのデータベースですが、これがもっと増えて万単位になれば、このサイトも自立できるようになるのではないかと思っています。
 

既に、このプロジェクトには、タイの携帯電話サービス大手のDTACが、ITビジネスという観点からその将来性に賛同し、補助金を出しています。
 

一方で、私が自著の本でも指摘したように、今、バンコク、ダウンタウンの中古市場はターニングポイントにきています。今まで新築ばかりが注目されていたのが、用地不足で供給が追いつかなくなってきたので、これから価格の割安な中古にも注目が集まるようになり、中古物件のキャップ・コンプレッションが始まろうとしています。
 

今、私がやっているようなバンコク不動産市場のマーケット・ウォッチャーから見ると、信頼できる物件情報データベースの登場は必然でもあり、大きなビジネスチャンスだと思います。
 

現在、彼の会社では、このポータルサイト事業に出資してくれる事業パートナー、広告主、事業提携企業等、サイト拡大に繋がるあらゆる機会を模索しているところです。
 

従って、日系企業でこれから成長するこの分野に参画してみたい、提携してビジネスを拡大したい、もしくは、電子広告を出してみたいというところがあれば、是非、私のところまでご連絡下さい。

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MLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦(その3)

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stockこの図のように、プラス・プロパティの調査によれば、2015年末時点でのバンコクのコンドミニアム完成済ストックは既に51万ユニットにも達しています。
 

しかも、ダウンタウンでは、用地不足による新規プロジェクトの減少が起こりつつあり、中古コンドミニアムの売買マーケットがこのままいつまでも動き出さないわけがありません。
 

従って、近い将来、中古物件需要が増加していくにつれて、今のような仲介業者による囮広告や詐欺まがいの情報が多く入っているような危険なデータベースではなく、MLSやレインズと同等、とまではいかなくても、それに近い信頼できるデータベースの供給がビッグビジネスになるのは間違いありません。
 

さて、ここまで現状説明と今後のマーケットニーズについて随分長いコメントを書いてきましたが、実は、ここまでは長い前置きであって、ここから本題に入ります。
 

私のタイ人の友人で、ナタポンという男がいるのですが、彼は名門チュラ大で建築デザインのマスターを取り、CBREのリサーチや投資コンサルティング部門でシニアマネジャーとして長年働いていたので、バンコクの不動産データや情報の信頼性に関する必要性や問題点を熟知しています。
 

もう3年位前になりますが、タイで私と同じ言葉を喋る男に初めて会ったのが彼でした。同じ言葉といっても日本語とか英語と言う言語のことではなく、不動産投資の話をする際にターミノロジーを十分理解した上で、本格的な話ができるという意味です。
 

つまり、CAPEXの重要性、IRR、ROI、キャップ・コンプレッション、イールドプレイ、マルチプル、NOIとNCFの根本的な違い等、プロの投資家なら誰でも知っている不動産専門用語のことです。
 

ああ、タイにもこういう連中がいるんだと思ったものでしたが、それ以後、時々、連絡を取りながら情報交換をしてきたのですが、彼はCBREを6年前にスピンアウトし、果敢にもこのデータベース構築のビジネスに挑戦していて、やっと最近、このデータベース・ビジネスの先端を走るフロントランナーとして形が整ってきたので、微力ながら加勢するつもりで、今回、取り上げることにしたわけです。

 

そして、これが、彼のデータベースのポータルサイトです。
http://zmyhome.com/

(次回に続く)

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MLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦(その2)

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reinsこのブログを読んでいる人のほとんどが驚くと思うのですが、バンコクのダウンタウンの中古コンドミニアムが、実際に売買されるまでに市場で出回っている期間は、平均で340日以上もかかるそうです。
 

物件を売り出してから、実際に売れるまで1年近くもかかるわけですから、これは気の遠くなるような期間であり、不動産の換金流動性のなさ、という最大の弱点がこれほど中古市場で重荷になっている国もそうはないと思うのです。
 

この主な原因の1つは、バンコクにはMLSのような信頼できる中古物件情報のデータベースがないため、一体いくらが本当の市場価格なのだろうと、買主は常に疑心暗鬼になり、なかなか購入に踏み切れないからです。

私が著書の中で指摘した「タイ人の新築偏重」、つまり、
バンコクでは住宅購入希望者のなんと9割近くが新築プレビルドを買いたがるという理由の1つが、最初から価格表があってみんな同じ条件で買えるという安心感にもあるのではないかと思います。

 

しかし、これまでブログの中でもう何回も指摘してきたように、デベロッパーが超強気でつけたプリセール価格に振り回されて、何年も先の将来価値を織り込んでしまった高価格のプレビルドを買うより、自分の鑑定眼を信じて、これは明らかに新築に比べて割安感があるという中古物件を買う方が賢明だと私は思うのです。

もっとも、こんなことを書くから、私はデベロッパーに嫌われるのかもしれませんが・・・。しかし、誤解を招かないように言っておきますが、プレビルドであっても、当然、お勧めのものも多くあります。
 

本の中で私は、「プレビルドというのは、個人投資家が完成物件の先物買いをすることで、本来デベロッパーが取るべき開発リスクを引き受け、その見返りにデベロッパーの開発利益の一部を享受する」と定義付けしていますが、ご本家である英国のオフプランは、そもそもそういうものとして始まりました。
 

しかし、最近のバンコクのプレビルド価格を見ると、開発リスクは取らされているのに、その見返りとなる開発利益のおすそ分けが、ほとんどないような気がするのです。
 

かなり昔の話なので、うろ覚えなのですが、私が日本の某長信銀系のデベで働いていた頃、会社では“クレール”というマンションシリーズを供給していました。そして、社内的には、確か粗利ベースで20%がマンションの適性利益とされていたように思います。一方、当時、大京などの販売力に任せて売っていた高収益プロジェクトでも、せいぜい粗利益率25%から30%だったように思います。
 

そう考えると、従業員に年間ボーナス10ヶ月も出せるところがあるバンコクのデベロッパー業界は、かつての大京並みかそれ以上の利益率ではないかという気がしてしまうのです。このことは、つまり、プレビルドで開発リスクを取って買った消費者に、開発利益の還元など全くされてないということです。

(次回に続く)

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