Home Blog Page 8

わが郷愁のマリアンヌ(その1)

0

夏樹静子夏樹静子氏の作品で、「わが郷愁のマリアンヌ」というミステリーがあります。

 

上・下巻2冊の分厚い長編小説ですが、私がこれを読んだのは、まだロンドンで暮らしていた頃ですからもう20年も前になります。あらすじはほとんど忘れてしまったのですが、ネットショップのアマゾンに次のような説明がありました。

 

「ロンドンに赴任した貿易会社常務・倉内優二は、取引きを始めた陶磁器メーカーの女性オーナー社長マリアンヌと運命的な出会いをした。優二は、青年時代から憧れていた『嵐が丘』のヒロイン、キャサリンを彼女に投影し、会う度に思いは募っていった。その頃、彼女の会社のマージャーの死体が木立に囲まれたホテルで発見された…。北イングランドの荒野に展開する華麗な愛のミステリー。」

 

この小説を読んだ当時、私は英国陶磁器に興味を持っていて、ウエッジウッド、ミントン、ロイヤルドールトンといったボーンチャイナの有名ブランドが工場を構える、ストーク・オン・トレントの街を訪ねてみたいと常々思っていました。

しかし、ロンドンから週末の日帰りドライブで行ける距離でもなく、なかなか訪れる機会がなかったのですが、そんなとき、偶然、ストーク・オン・トレントとロンドンを舞台にしたこの本に出会い、夜を徹して一気読みしてしまいました。

 

英国に住んだことがない人は、この本の中で夏樹氏が長々と綴る、イングランド独特のどこか暗くて寂寥感に満ちた情景描写にちょっとうんざりするのかもしれません。でも、これは住んでいる人でないと分からない、イングランドが持つ郷愁をそそる雰囲気の描写でもあり、私などはこれが気に入って一気読みしてしまいました。

 

だから、殺人事件のストーリーはさっぱり覚えてないのですが、夏樹氏がイングランドに長期間滞在しながら、渾身の力を込めて海外小説に挑んだのだろうというのが伝わってきて、一晩で一気読みです。そして、その週末、私は車を飛ばしてストーク・オン・トレントに向かっていました。 

さて、今日は何でこんなことを長々と書いているかというと、今回、あるデベロッパーが、イングランドのストーク・オン・トレントにある学生寮を、私のところに持ち込んで来たからです。

 

この続きは次回 

 

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

外国人オーナーとタイ人オーナーの対立(その4)

0

Hotel Condo前回からの続き

 

10.タイホテル協会の会長によれば、コンドミニアムを旅行者に短期貸ししてホテルと競合することはホテル法、入国管理法、建物使用に関する法律に対する違法行為であり、更に個人家主たちは、この事業収入を申告しないので脱税にもなるとのこと。

従って、現在、ホテル協会は、旅行客に部屋を貸すことに反対するコンドミニアムオーナー達と共に、法律による解決の準備を進めつつあるとのこと。

 

11.外国人旅行者にコンドミニアムを短期貸した場合、その部屋のオーナーは当局にそれを届け出ない。その結果、入国管理局は外国人滞在者を把握できなくなるため、そもそも違法である。

 

12.バンコク都はその50全ての区に対し、コンドミニアムの旅行者への短期貸しについて実体調査を命じた。その結果、コンドミニアムの部屋や駐車場をホテルのようにして旅行者に使わせることはホテル法違反、ホテル事業税の脱税、建物の違法使用であるとの結論に至った。また、違反者に対しては3ヶ月以下の禁固刑、もしくは6万バーツの罰金を課すことができる。

 

大体、こんなところですが、役所が禁固刑だの罰金だのと警告しているくらいですから、コンドミニアムをホテルのように旅行者に日割りで貸すのは明らかな違法行為であり、我々、投資家がやってはいけないことであるのは間違いないようです。

 

当然、こういうことは、外国人オーナーも知らないはずがなく、だから、この記事が言うように、airbnb.comやagoda.comでの物件紹介の中で、自分の所有するコンドの名前を誰も出さないのだと思います。

更に、これらのサイトの中には、タイ人が物件紹介しているものも多くありますが、彼らは必ずしもオーナーでなく、外国人オーナーに頼まれたり、ブローカーとしてやっているケースが結構あるようです。

 

いずれにせよ、この記事にあるように、今、多くの中国人観光客がバンコクのコンドミニアムに宿泊するようになり、一方で、その中国人観光客を当て込んだ投資家グループがコンドミニアムをフロアごと買い取ったり、賃借したりして、観光客に賃貸しているわけです。

 

こんなことをやられては、そのコンドミニアムの資産価値も落ちるし、自分が住むマイホームとして買ったタイ人オーナーにしてみれば、住宅としてのプライバシーがなくなり、冗談じゃない、というのは当然のことであり、今後も身勝手な外国人オーナーとの対立は続くだろうと思います。


そして、その結果、どんなことがこれから起こるかと言えば、旅行者にデイリーベースで短期貸ししている部屋(主に外国人オーナー)について、タイ人オーナー(住人)は当局に通報するようになるのではないかと思います。

もしそうなれば、先に挙げた罰が待っているわけですから、これからは、外国人オーナーも今までのように自分勝手なホテル貸しはしなくなるかも知れませんね。

 

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村   

สคบ.โบ้ยดูแลแค่สัญญาเช่า

แหล่งข่าวจากกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สคบ. กล่าวว่า
การนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันในลักษณะโรงแรม น่าจะเข้าข่ายผิดกฎหมายอย่างน้อย 2
ฉบับ คือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2478
แต่ทั้งนี้ต้องดูว่าผู้กระทำผิดเป็นใคร
หากเป็นผู้พัฒนาโครงการและนำอาคารชุดซึ่งไม่ได้จดทะเบียนโรงแรมออกให้เช่า รายวัน
น่าจะมีความผิดแน่นอน เพราะถือเป็นการจดทะเบียนผิดประเภท
แต่ถ้าหากเป็นเจ้าของห้องรับโอนกรรมสิทธิ์อาจจะต้องตีความก่อนว่าผิดกฎหมาย หรือไม่

“ในส่วน สคบ.ไม่ได้ดูแลเรื่องนี้โดยตรง ถ้าร้องเรียนมาที่ สคบ.
ก็จะต้องถูกส่งเรื่องต่อไปยังหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้องมากกว่า เช่น
องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ในขณะที่
สคบ.จะดูแลเฉพาะกรณีพิพาทด้านสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเท่านั้น
โดยปกติผู้ร้องเรียนจะเป็นผู้เช่าที่ถูกเอารัดเอาเปรียบ”

กทม.สั่ง 50 เขตตรวจเข้ม

นายจุมพล สำเภาพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวกับ
“ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กทม.ได้มีคำสั่งให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง เช่น
งานด้านรายได้ งานด้านโยธา ให้ตรวจสอบเกี่ยวกับการปล่อยให้เช่าคอนโดฯรายวันว่าเข้าข่ายผิดกฎหมายหรือ
ไม่ อย่างไร เช่น พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ร.บ.โรงแรม
หากมีการร้องเรียนเข้ามาก็จะเข้าไปตรวจสอบทันที
ส่วนการกระทำในลักษณะนี้มีโทษทางกฎหมายทั้งติดคุก ปรับ หรือทั้ง 2 กรณี

นางสมรรัตน์ อรรถนิตย์ ผู้อำนวยการกองรายได้ สำนักการคลัง กทม. กล่าวว่า ผู้บริหาร
กทม.ได้มีหนังสือสั่งการให้เข้าตรวจสอบเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดฯรายวัน ตั้งแต่
2 เดือนที่ผ่านมา จึงได้มอบหมายให้เจ้าหน้าที่เขตทั้ง 50
เขตดำเนินการตรวจสอบการจัดเก็บภาษีตาม พ.ร.บ.โรงเรือนและที่ดิน พบว่า
มีการลักลอบให้เช่าคอนโดฯที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายอยู่
และก็จะมีการจัดเก็บตามอัตราสัญญาเช่า เช่น มีการปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท
ก็จะจัดเก็บภาษี 15,000 บาท/ปี 

“การทำงานเรื่องนี้มีอุปสรรคไม่ สามารถเข้าไปตรวจสอบคอนโดฯได้ทันที
ต้องผ่านนิติบุคคลก่อน จึงอยากขอความร่วมมือ สคบ.เข้าไปตรวจสอบว่ามีโครงการใดที่ใช้อาคารผิดประเภท
และแจ้งให้ กทม.เข้าไปตรวจสอบและจัดเก็บภาษีตามกฎหมาย
ส่วนมาตรการอื่นที่จะเข้าไปดำเนินการกับเรื่องนี้ยังไม่มี
ต้องปล่อยให้เป็นหน้าที่ของสำนักงานเขตเข้าไปจัดการก่อน
และอยากขอความร่วมมือกับเจ้าของอาคารให้แจ้งเข้ามา เพื่อ กทม.สามารถเข้าไปดำเนินการตามกฎหมายได้”

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติม ว่า ความผิดตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522
กำหนดไว้ว่าโทษในส่วนของอาญา ที่เกี่ยวกับเจ้าของหรือผู้ดำเนินการ
กับอาคารที่ผิดกฎหมาย ซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 65
ว่าผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติเรื่องการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร
ต้องได้รับใบอนุญาต
หรือแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบและปฏิบัติตามแบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น กำหนด
ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
 

外国人オーナーとタイ人オーナーの対立(その3)

0

room

それでは今からこのประชาชาติธุรกิจの記事の内容を紹介しますが、(その1)から続くかなり長い記事なので、要点だけ書くことにします。

 

見出し:“収入を得るために、法律違反を犯してまで、中国人観光客に短期貸しされるコンドミニアム”

 

1.     今、コンドミニアムの1ベッドと2ベッドルームのオーナーが、日割りで部屋を外国人観光客に短期貸しする例が増えている。特にBTSやMRTの駅近にあるコンドミニアムは、ホテルとダイレクトに競合するようになり、エリア的にもプルンチット、エッカマイ、ラーマ9、ラチャダー、バンナー、プラカノーンと、ほぼバンコク全域に広がってきている。 

 

2.     これに対し、ホテル協会はコンドミニアムの旅行者への貸し出しはアンフェアであり、違法でもあると訴えている。

 

3.     年間6万から8万ユニットものコンドミニアムが毎年のように供給された結果、マストランジットの駅近物件に賃貸目的で投資するオーナーが増えた。しかし、これが賃貸物件のオーバサプライをもたらし、入居者がつかずに空室ユニットを抱えたオーナーは、旅行者相手の短期貸しをせざるを得なくなった。

 

4.     そもそもタイの法律が外国人にコンドミニアムの所有権を49%まで持たせることを許したことが原因で、外国人投資家が旅行者への短期貸しを目的にコンドミニアムに投資するようになった。

 

5. 弊紙がairbnb.com agoda.comを調査したところ、1ベッドと2ベッドルームのコンドミニアムを日割りで借りる場合、宿泊料金も1泊900から16,000バーツと多岐に渡っていることが分った。

 

6. そして、ここに広告を出している家主のほとんどが具体的にどのコンドミニアムであるかプロジェクトの名称を隠し、代わりにデベロッパーの名前を出している。

 

7. 更に注目すべきは、中国人旅行者の場合、同じ中国人がオーナーである物件を探していることが多いということである。

 

8. コリアーズ・インターナショナルの調査によれば、旅行者への短期貸しを行っている家主には大きく分けて次の3種類ある。1.個人投資家で2-3ユニット購入し、短期滞在専門のブローカーを使って貸す。2.10-20ユニットをグループ、もしくはフロア単位で借りて旅行者にまた貸しする。3.投資目的で買った客を助けるために、デベロッパー自らが旅行者に1泊2000バーツ前後で短期貸しをする。これは、年単位や月単位の長期入居者が見つからない投資家にとって、少しでも収入を稼ぐ手段である。

 

9. しかし一般のオーナーがコンドミニアムを購入する際に、この物件では旅行者相手の短期貸しも行われるということを知らされてなかった場合、住人でもない不特定多数の部外者が共用設備のプールやフィットネスジムを我が物顔で使っているのを見たら、当然不満を持つことになる。コンドミニアムはホテルでなく住宅であり、そこの住人だけのプライバシーが保たれるべきだからである。 


次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

“กทม.”ตื่นเช็กบิล
คอนโดเช่ารายวัน ขู่โทษติดคุก-ปรับ

 

คอนโดฯให้เช่ารายวันสะดุดตอไร้กฎหมายควบคุม
“สคบ.” โบ้ยดูแลเฉพาะปัญหาสัญญาไม่เป็นธรรม “สมาคมนิติบุคคลฯ”
แฉเจ้าของโครงการบางรายโอนห้องครึ่งเดียว ที่เหลือปล่อยเช่าแบบโรงแรม
แถมกันที่จอดรถ
ไว้รับแขก”กทม.” เต้น ส่งหนังสือเวียน 50 เขตตรวจเข้ม
ชี้เลี่ยงกฎหมายโรงแรม-ภาษีเงินได้-ใช้อาคารผิดประเภท
ขู่จับได้โทษหนักทั้งจำ-ทั้งปรับ
 


ผู้สื่อข่าวรายงานว่า กระแสการนำคอนโดมิเนียมปล่อยให้เช่าแบบรายวัน
กำลังได้รับความนิยมจากผู้ซื้อหรือเจ้าของห้อง
เนื่องจากเป็นทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง
จากเดิมที่มักจะเป็นการปล่อยเช่าแบบรายเดือน
ซึ่งผู้เช่ามีวัตถุประสงค์เช่าเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว มีการทำสัญญาเช่าอย่างน้อย
6 เดือน-1 ปี 

ล่าสุด มีคอนโดฯเกิดใหม่จำนวนมาก ทำให้ซัพพลายล้นเกินความต้องการเช่า
จึงมีการปรับตัวโดยหันมาเจาะลูกค้าเช่าค้างคืนหรือนักท่องเที่ยวต่างชาติมาก ขึ้น
อย่างไรก็ตาม การนำคอนโดฯให้เช่ารายวันกำลังสร้างปัญหาใหม่
เนื่องจากประเทศไทยยังไม่เคยมีกฎหมายควบคุมโดยตรงมาก่อน 

สมาคมนิติฯชี้ผิด กม.เพียบ

นาย วิวัธน์ ศรีเจริญวงศ์ นายกสมาคมบริหารสินทรัพย์แห่งประเทศไทย
มีสมาชิกเป็นผู้รับจ้างบริหารนิติบุคคลอาคารชุด เปิดเผย”ประชาชาติธุรกิจ”
ว่า ในทางกฎหมายแล้ว การนำห้องชุดเปิดให้เช่ารายวันถือว่าผิดกฎหมาย ภายใต้
พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2478 เพราะไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม
มีผลทำให้ห้องชุดหรืออาคารชุดไม่ได้คุ้มครองผู้บริโภคตามข้อบังคับโรงแรม เช่น
กรณีทรัพย์สินผู้เข้าพักสูญหายในพื้นที่ส่วนกลาง จะไม่มีผู้รับผิดตามกฎหมาย

ส่วนนิติบุคคลซึ่งถูกจัดตั้งขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522
มีหน้าที่ดูแลได้เพียงพื้นที่ส่วนกลาง
จึงไม่สามารถยุ่งเกี่ยวหากเจ้าของห้องนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวัน
แต่สามารถดูแลได้กรณีที่แขกเข้าพักของห้องชุดมาใช้บริการในพื้นที่ส่วนกลาง

“ผู้เช่ามีสิทธิ์ใช้พื้นที่ส่วนกลางตามโควตาของเจ้าของห้องจริง เช่น
มีคีย์การ์ดสำหรับใช้สิ่งอำนวยความสะดวก 2 ใบ ผู้เช่าที่มาใช้ก็จะต้องมีไม่เกิน 2
คน ถ้าหากมีการใช้เกินสิทธิ์ นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าใช้บริการได้
ถ้าหากสร้างความเสียหายให้ทรัพย์สิน
นิติบุคคลก็จะเรียกเก็บค่าเสียหายกับเจ้าของห้องชุด
และถ้านิติบุคคลพบว่าเจ้าของห้องนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม
สามารถฟ้องร้องหมิ่นประมาทได้ เพราะถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียง”
นายวิวัธน์กล่าว

เจ้าของห้องชุดรวมตัวโวย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ได้รับข้อร้องเรียนจากผู้ซื้อคอนโดฯแห่งหนึ่ง
โครงการตั้งอยู่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ย่านนนทบุรี โดยระบุว่า
ประเด็นการนำห้องชุดปล่อยเช่ารายวันสร้างความไม่พอใจให้กับเจ้าของห้องชุด
ส่วนใหญ่ในโครงการเดียวกัน สาเหตุที่ทราบเพราะเจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของร่วมพบข้อความโฆษณาในเว็บไซต์อ
โกด้า และมีเพจเฟซบุ๊กด้วย โดยชูจุดขายเป็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา สระว่ายน้ำ
และฟิตเนสส่วนกลางลอยฟ้า พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยแน่นหนา
อัตราค่าเช่าเสนอแพ็กเกจค่าห้องรวมอาหารเช้าด้วย

ทั้งนี้ เจ้าของร่วมที่ไม่เห็นด้วยให้เหตุผลว่า เป็นการใช้อาคารผิดประเภท
ที่สำคัญมีผลกระทบด้านความปลอดภัยในโครงการ
เพราะพฤติกรรมผู้เช่ารายวันมักจะทำตัวฝ่าฝืนกฎระเบียบการพักอาศัยตามปกติ
ไม่เหมือนผู้เช่าแบบรายเดือน ดังนั้น
จึงได้รวมตัวลงชื่อคัดค้านการนำห้องชุดให้เช่ารายวัน
รวมทั้งมีการล่าลายชื่อเพื่อร้องเรียนปัญหาไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง
ผู้บริโภค (สคบ.) ศูนย์ดำรงธรรม กรมสรรพากร
และแจ้งความร้องทุกข์ต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อลงบันทึกประจำวัน



 

外国人オーナーとタイ人オーナーの対立(その2)

0

bnbちなみに、私のコンドミニアムのジムのトレッドミルはいつも壊れています。私がこのコンドを買った2009年には全ての設備が使えたのですが、まず筋トレマシンが手荒な使い方で壊され、撤去となりました。

そして、一番多く使われるトレッドミルや電動式サイクリングマシンは修理したと思ったらすぐ壊されます。ただし、これは旅行者が壊したという証拠はないので、正確なところは判りません。

 

しかし、中国人観光客はホテルとカン違いしているのか、夜中に共用部通路で大声で話したりするので、眠れない住民からクレームが出ています。今、中国人観光客の行動が世界中で問題になっていますが、バンコクのコンドミニアムでも実はこういう問題が出ているわけです。

 

また、名前は挙げられませんが、トンローの某築浅コンドミニアムでは、一部のオーナーが短期貸しを始めたところ、中国人観光客が次々と常泊するようになり、その傍若無人な行動からもともとそこに住んでいた日本人駐在員家族が全部退去してしまったという例があります。

 

これにより、トンローで最大のテナントである日本人駐在員家族はこの物件には寄り付かなくなり、結局、一部の身勝手なオーナーにより他のオーナーも不利益を被ることになったわけです。

 

airbnb.comagoda.comが全世界で伸びているし、旅行者にとっては、キッチンもついて便利で、しかもホテルより割安なコンドミニアムは格好の宿泊施設です。そして、これはもう世界的なトレンドなのだろうと思います。

 

しかし、一方で、我々のような投資家の視点で見た場合、もしこんな物件を投資で買ってしまったら、こんなはずではなかったのにと後悔することになるのだろうと思います。

 

プロパティマネジメント会社がしっかり管理していて、管理規約に基づいて短期貸しをきっちり取り締まるところはいいですが、それができてないと、ロビーや共用部で観光客が集まって大声で話したりするようになります。

そうなると、コンドミニアムとしてのプライバシーもなくなり、公共のホテルのようになります。その結果、日本人エクスパットへの長期の賃貸も、将来売却するのも簡単ではなくなるだろうと思います。

 

こちらのビジネス紙のประชาชาติธุรกิจでも“収入を得るために、法律違反を犯してまで、中国人観光客に短期貸しされるコンドミニアム”と題してこの問題を大きく取り上げていますが、その中で、こういったルール破りの無責任なコンドミニアムのオーナーの多くは外国人オーナーだとも言っています。

 

一方、観光立国であるタイにとって重要なホテル業界からも、観光客へのコンドミニアムの短期貸しは違法であるとかアンフェアであるとか、深刻な苦情が出てきているそうなので、その内当局の取締りが始まるのかもしれません。

次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 


にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村

สมาคมโรงแรมจวกแหลก

นายสุรพงษ์ เตชะหรูวิจิตร นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) กล่าวกับ
“ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การนำคอนโดฯมาปล่อยเช่ารายวันแข่งกับโรงแรมนั้น
เป็นปัญหาที่มีมานานแล้ว เกิดจากนายหน้าบุคคลธรรมดาเสนอตัวกับเจ้าของห้องชุด
เพื่อขอรับบริหารจัดการปล่อยเช่ารายวันแทนเจ้าของห้อง ทั้งในรูปแบบนำไปขายต่อ
รวมถึงการดูแลห้องพัก รักษาความสะอาดอย่างเป็นระบบ
โดยส่วนใหญ่เจ้าของห้องชุดไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะปล่อยขายรายวันเอง 

สาเหตุสำคัญอีกประการหนึ่งที่นำคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน
เนื่องจากปัจจุบันไม่มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวด และมีแรงจูงใจสามารถสร้างรายได้สูงกว่าให้เช่าเป็นรายเดือน
โดยมีการเปิดขายห้องชุดหลายระดับราคา ตกแต่งอย่างดีเหมือนอยู่ในโรงแรมจริง ๆ
เพื่อยกระดับราคาขายให้สูงขึ้น

ทั้งนี้ การปล่อยขายห้องชุดรายวันจะมีความผิดทางกฎหมายหลายข้อ ไม่ใช่แค่
พ.ร.บ.การโรงแรม แต่ยังฝ่าฝืน พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร
เพราะมีการใช้อาคารผิดประเภท นำอาคารชุดมาเสนอขายเป็นรายวัน
รวมถึงความผิดจากการไม่รายงานรายได้ที่แท้จริงตอนยื่นเสียภาษีเงินได้

“การปล่อยขายห้องชุดรายวันเข้าลักษณะการประกอบกิจการโรงแรมแบบผิดกฎหมาย
สมาคมกำลังจะหยิบเรื่องนี้มาเรียกร้องความยุติธรรมให้กับเจ้าของห้องชุดรายอื่นที่เป็นผู้เข้าพักอาศัยจริง
ขณะนี้มีการรวบรวมพยานหลักฐานเพื่อเอาผิดต่อไป”

ชี้ลามปัญหา “ความมั่นคง”

นายสุรพงษ์กล่าวด้วยว่า สถานการณ์ปัจจุบัน
ในพื้นที่กรุงเทพฯมีโรงแรมจดทะเบียนถูกต้องกว่า 400 แห่ง รวม 5.8 หมื่นห้องพัก
เมื่อรวมโรงแรมทั้งถูกและผิดกฎหมายพบว่ามีมากกว่า 1.7 พันแห่ง ไม่ต่ำกว่า 1
แสนห้องพัก ดังนั้นแนวโน้มที่มีจำนวนโรงแรมผิดกฎหมายขยายตัวอย่างมาก
ส่งผลให้ปริมาณห้องพักล้นตลาด ผู้ประกอบการโรงแรมไม่สามารถปรับเพิ่มราคาขายได้
ทั้งที่จ่ายต้นทุนและภาษีสูงกว่าอพาร์ตเมนต์และอาคารชุดที่เปิดขายรายวัน”

นายกสมาคมทีเอชเอกล่าวด้วยว่า ยังมีประเด็นเรื่องความมั่นคงเข้ามาเกี่ยวข้อง
หลังจากคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ได้ประกาศขอความร่วมมือผู้ประกอบการโรงแรม
อพาร์ตเมนต์ หอพัก ที่มีคนต่างชาติเข้าพักอาศัย ให้แจ้งตำรวจตรวจคนเข้าเมือง (ตม.)
หรือสถานีตำรวจภายใน 24 ชั่วโมง ตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522
สมาคมได้ประสานงานให้สมาชิกโรงแรมให้ความร่วมมืออย่างเคร่งครัด โดยส่งข้อมูลให้
ตม.ทุกวัน รวมทั้งมีโทษปรับทุกรายการหากฝ่าฝืน

“ปัญหาชาวต่างชาติที่เข้ามาในไทยและไม่ได้มีการรายงานให้ ตม. ทราบ
มักจะเกิดจากกิจการโรงแรมผิดกฎหมาย
ซึ่งผู้ประกอบการจะไม่ให้ความร่วมมือในการส่งรายชื่อชาวต่างชาติเพราะอาจถูกนำไปใช้เป็นหลักฐานยืนยันความผิดในการปล่อยเช่ารายวันอย่างผิดกฎหมายได้”
นายสุรพงษ์กล่าว

外国人オーナーとタイ人オーナーの対立(その1)

0

airbnb

最近、アソークの私が住むコンドミニアムでも中国人、韓国人、そして日本人観光客をよく見かけるようになりました。

 

エレベーターに大きなスーツケースを引きずりながら乗ってきて、中国語や韓国語で喋っているので旅行者だろうと察しがつきます。

 

実際、私のコンドでは管理規約(กฎระเบียบการพักอาศัยคอนโด)で旅行者への短期貸しを禁止しているのですが、オーバーサプライで長期間テナントが見つからない、もしくは日割りで貸す方が収入が多いという理由で、この1-2年、こういう観光客への短期貸しがバンコク中で増加しています。

 

本来、管理規約というものは非常に重要で、日本の不動産鑑定においても、「管理規約の内容は、マンション等の経済価値に大きく影響する」とされていて、そもそもこれが守られていないマンションは価値が落ちるわけです。

 

タイ語が読めないから規約で何が書かれてあるのか知らない、という言い逃れは通用しないと思うのですが、平気でこれをやるのが主に外国人の無責任なオーナー達です。バンコクの全部のコンドミニアムが、旅行者等への短期貸しを明確に禁止しているとは限らないですが、本来、コンドミニアムは住宅であり、住民のプライバシーが守られるべきという観点から、旅行者へホテルのように日割りで貸し出してはいけないというのは当たり前のルールだろうと思うのですが。

 

いずれにせよ、これによってどんな問題が起こるかというと、タイ人オーナーとの対立です。airbnb.com を見てもらうと分るのですが、デイリーベースで部屋を貸し出している家主の多くが白人を始めとする外国人で、このように儲けのためなら何をしてもいいということでやっていけば、やがてタイ人オーナーともめることになります。

 

もし日本にある自分のマンションが、いつの間にか中国人観光客がうろうろするようになって、夜中も煩くて眠れない、というような場合を想像したら分ると思いますが、自分にとっては大事なマイホームであるマンションが、外国人観光客に単なる短期滞在ホテルとして使われるわけですから、落ち着かないし嫌ですよね。

 

今朝、偶然、NHKワールドのニュースでやっていたのですが、今の株式市場の低迷と経済失速により、中国の将来に見切りをつけた中国人金持ち達が、続々と資金を海外投資に振り向けているそうで、その投資ターゲットの1つが日本のマンションだとレポートしていました。

しかし、こうやってマンションを買った外国人オーナー達が、次々と旅行者にホテル代わりの短期貸しを始めたら、そこに住む日本人オーナーはその外国人オーナーに対して腹が立つだろうと思うのですが、これが今、バンコクで起こっているわけです。


次回に続く
 

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

“คอนโด”
แหกกฎ-หารายได้ปล่อยเช่ารายวันรับทัวร์จีน
 

จ้าของห้องหัวใสนำคอนโดฯ 1-2 ห้องนอน ปล่อยเช่ารายวัน
เจาะลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำเลดีติดรถไฟฟ้า บี้ราคาแข่งโรงแรมคืนละ
900-16,000 บาท ระบาดทั่วกรุงโซนเพลินจิต เอกมัย พระราม 9 รัชดาฯ บางนา พระโขนง สมาคมโรงแรมจวกแหลก
การค้าไม่เป็นธรรม-ผิดกฎหมายเพียบ

ภาวะบูมของตลาดคอนโดมิเนียมทำให้มีการก่อสร้างและโอนปีละ 6-8
หมื่นยูนิตติดต่อกันหลายปี ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวกสบาย
มีระบบรักษาความปลอดภัยภายในโครงการ ทำให้เกิดกระแสลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น
ล่าสุด มีปรากฏการณ์นำคอนโดฯปล่อยเช่ารายวัน เนื่องจากสาเหตุหลัก ๆ
คือภาวะเศรษฐกิจไม่เป็นใจ หาผู้เช่าแบบรายเดือนยากขึ้น จึงนิยมนำมาปล่อยเช่ารายวัน
รวมทั้งกฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้สัดส่วน 49%
กลายเป็นแรงจูงใจที่คนต่างชาติบางรายซื้อห้องชุดลงทุนเพื่อปล่อยเช่ารายวันโดยเฉพาะ

คอนโดฯรายวันผุดทั่วกรุง

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจเว็บไซต์ airbnb.com และ agoda.com
ซึ่งเป็นเว็บไซต์นายหน้าเพื่อจองห้องพักโรงแรมและที่พักให้เช่า
พบว่ามีการนำห้องชุดใน กทม.เสนอให้เช่ารายวันทั้งรูปแบบ 1-2 ห้องนอน
โดยเจ้าของห้องชุดได้รับค่าเช่า 900-16,000 บาท/คืน

ทำเลยอดนิยม อาทิ ย่านพระโขนง-บางนา เสนออัตราค่าเช่าห้องชุด 1 ห้องนอน 900-3,400
บาท/คืน ห้องชุด 2 ห้องนอน 4,200-5,100 บาท/คืน รองลงมาทำเลเพลินจิต-เอกมัย
ห้องชุด 1 ห้องนอน ค่าเช่า 1,700-4,800 บาท/คืน แบบ 2 ห้องนอน 2,400-7,800 บาท/คืน
ถัดมาทำเลรัชดาฯ-พระราม 9 ห้องชุด 1 ห้องนอน 1,100-4,000 บาท/คืน แบบ 2 ห้องนอน
3,300-4,500 บาท/คืน

ทำเลสะพานตากสิน-ธนบุรี-วงเวียนใหญ่ ห้องชุด 1 ห้องนอน ค่าเช่า 2,100-5,400
บาท/คืน แบบ 2 ห้องนอน 16,000 บาท/คืนโดยระบุว่าเป็นห้องชุดวิวแม่น้ำเจ้าพระยา
และทำเลสาทร-สีลม ห้องชุด 1 ห้องนอน ค่าเช่า 1,500-3,800 บาท/คืน แบบ 2 ห้องนอน
3,900 บาท/คืน

ผู้สื่อข่าวรายงานต่อว่า
การลงโฆษณาในเว็บไซต์ส่วนใหญ่เจ้าของห้องจะไม่เปิดเผยข้อมูลว่าเป็นคอนโดมิเนียมอาคารใด
แต่ก็มีบางส่วนที่เปิดเผยรายละเอียดชัดเจน อาทิ
ห้องชุดในโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทบิ๊กแบรนด์ อาทิ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์,
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, เอพี (ไทยแลนด์), อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, แสนสิริ, พฤกษา
เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ และเอสซี แอสเสทฯ
นอกจากนั้นเป็นรายกลาง เช่น เฟรเกรนท์, ไซมิส แอสเสท และรายเล็กอีกจำนวนมาก 

ข้อสังเกตคือเจ้าของห้องชุดบางรายเป็นชาวต่างประเทศ ไม่ใช่คนไทย
โดยเฉพาะผู้เช่าที่เป็นนักท่องเที่ยวชาวจีน
จะมองหาห้องเช่ารายวันที่เจ้าของห้องชุดเป็นคนสัญชาติเดียวกัน

เสี่ย-ซ้อแห่เหมาซื้อยกชั้น

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส
อินเตอร์เนชันแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า
กรณีการนำห้องชุดในคอนโดมิเนียมปล่อยเช่ารายวันให้กับนักท่องเที่ยวมีมานานแล้วในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก
ล่าสุดพบในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 3-4 ปีที่แล้ว แบ่งตามลักษณะการปล่อยเช่า 3 ประเภท คือ
1) เจ้าของห้อง 1-2 ยูนิตปล่อยเช่าเองผ่านเว็บไซต์นายหน้า 2)
นักลงทุนรายย่อยซื้อห้องชุด 10-20 ยูนิต หรือเหมายกฟลอร์เพื่อปล่อยเช่า 3)
ผู้พัฒนาโครงการแบ่งพื้นที่โครงการส่วนหนึ่งเพื่อบริหารเป็นโรงแรมโดยการปล่อยเช่ารายวันมักจะเป็นการแก้ปัญหาของนักลงทุนปล่อยเช่าระหว่างที่ยังหาผู้เช่ารายปีหรือรายเดือนไม่ได้
การนำปล่อยเช่ารายวันเฉลี่ยมีค่าเช่า 2,000 บาท/คืน
แม้จะไม่มีผู้เข้าพักทุกวันแต่ดีกว่าปล่อยห้องว่าง ทำให้เสียโอกาสด้านรายได้

อย่างไรก็ตาม มองว่าการทำธุรกิจลักษณะคอนโดฯกึ่งโรงแรม
หากเจ้าของร่วมไม่ได้รับทราบเงื่อนไขตั้งแต่ก่อนลงทุนซื้อ
เมื่อมีบุคคลแปลกหน้าเข้าพักจำนวนมากและใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส
จะเป็นการรบกวนเจ้าของร่วมรายอื่นเพราะคอนโดฯถือเป็นที่พักอาศัย
ควรมีความเป็นส่วนตัว ดังนั้นกระแสการปล่อยเช่ารายวันที่เริ่มได้รับความนิยมจึงไม่น่าส่งผลทางบวกต่อการลงนอสังหาริมทรัพย์ส่วนกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการนำคอนโดฯบริหารเป็นโรงแรม
จะระบุเงื่อนไขและแผนธุรกิจให้ลูกค้ารับทราบตั้งแต่แรก เพราะเป็นการซื้อเพื่อลงทุน
มีการการันตีรายได้ต่อเดือน และให้สิทธิลูกค้าเข้าพักฟรีเป็นจำนวนคืนต่อปี
จึงไม่เกิดปัญหาภายหลัง

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดินกล่าวว่า กระแสการปล่อยเช่าคอนโดฯ ระยะสั้น 1 วัน-2
สัปดาห์ ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ
เพราะมองว่าห้องชุดมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าโรงแรม โดยมีครัว โต๊ะทานอาหาร ห้องนั่งเล่น
คล้ายอยู่บ้าน มีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เหมือนโรงแรม
รวมถึงห้องชุดไม่ได้จำกัดจำนวนผู้เข้าพัก นักท่องเที่ยวอาจเลือกพักห้องชุด 1
ห้องนอน แต่พัก 3-4 คน ค่าเช่า 1,500-2,000 บาท/คืน
ถือว่าราคาคุ้มค่ากว่าเลือกพักในโรงแรม

海外不動産投資は、安定収入と為替リスクがポイント(その3)

0

米日本円レート米ドルタイ次に、米ドルと日本円、米ドルとタイバーツの為替レートの10年間の推移が右のグラフですが、日本円もカナダドル同様に対米ドルで10年ぶりの安値に売り込まれているのが分ります。

 

しかし、ちょっと違うのは、日本円の場合、景気が良くなっているのに円安が進みました。そして、その理由としては、1米ドル75円という行き過ぎた円高に対し、日本円本来の実力へ水準調整が行われたというのが一般的なコンセンサスです。

従って、1米ドル100円を切るような円高に戻ると予想する人はあまりいないし、もっと円安に進むという人の方が多いくらいです。

 

このことはつまり、将来、日本円が円高になるより、むしろ、カナダドル高になる可能性の方が高いのではないかと思うのですが、もしそうであれば、それは日本円で投資した場合、円安カナダドル高によって、為替差益を取れる可能性の方が高いということです。

 

一方、タイに在住の方の場合、タイバーツの資金を持っている方も多いと思うのですが、現在、タイバーツを含め、新興国通貨も対米ドルで売り込まれています。アメリカの利上げにより、新興国から投資資金がアメリカに還流するという予想で売られているわけです。

しかし、それでも資源国通貨安のカナダドルに比べると新興国通貨安のバーツの方はソフトです。従って、リバウンドによる為替差益期待という観点からは、タイバーツで投資するのはあまり面白くないかもしれません。

それに、今から4-5年先だと今のバーツ安の1つの原因でもある家計債務の問題が好転している可能性があり、そうなればバーツ高に反転するだけでなく、バンコクのアフォーダブルなコンドミニアム市況が回復するので、わざわざカナダで不動産投資をする必要もなくなります。

 

以上、資産防衛の意味もあり、日本人が海外不動産を使った安定収入と為替差益の両方を狙った資産形成手段として、パリセードは面白いと思うので取り上げました。

ただし、このSCがプロジェクトとして特別素晴らしいと言っているわけではありません。ロケーションはエドモントンという地方都市だし、シャドーアンカーしかなく、持っていて自慢できるようなアワードウイニングのSCでもない普通の物件であり、正直、それほど大きなキャピタルゲインが取れるとは思いません。

それに、そもそも私はエドモントンには行ったことがないので、無責任なことは言えません。そういう意味では、以前、シドニーでリッツカールトン・ダブルベイ・ホテルの開発をやっていたので、まだ豪州の方が分ります。

ただ、為替リスクで考えていった場合、今は、資源国通貨安で極端に売り込まれているカナダドルと豪州ドルが断然面白いと思うし、前回書いたように、不動産投資で為替の威力は大きく、下手なキャピタルゲインなど簡単に凌駕してしまう力があります。

従って、この両国への投資に限っては、キャピタルゲインよりも為替差益のチャンス、そして、保有期間中の安定収入が最大のインベストメント・クライテリア(投資判断基準)になると考えます。

尚、最低投資金額は5万カナダドル(約460万円)です。更に、タイにお住まいの方で、将来、この不動産を売却した後も、日本円または外貨のまま海外でその資金を保有し、海外での再投資に回したいという投資家の方は、最初の投資時点で行う弊社の本人確認証明を使って、タックスヘイブン口座を使った投資にすることも可能です。


ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 住まいブログ 海外不動産・海外住宅へ
にほんブログ村

海外不動産投資は、安定収入と為替リスクがポイント(その2)

0

米カナダレート米豪レートところで、我々日本人が投資する場合、投資元本通貨は日本円になるのが普通なので、為替リスクは避けて通れません。

極端な話、投資不動産の価値が2倍になっても為替レートが5割円高になれば、円ベースでのキャピタルゲインはゼロになってしまいます。

 

右の過去10年間の為替レートのグラフで見ると分りますが、最近のカナダドルや豪ドルは、資源国通貨安の流れでかなり売り込まれています。

特にカナダドルの場合、2011年には1米ドルに対し0.95カナダドルだったのが、今は1.3カナダドルと、カナダ経済が特別不景気というわけでもないのに、為替だけはこの10年で一番の安値です。

 

このことはつまり、4年前に10万5千米ドルを投資して、カナダの不動産を10万カナダドルで買ったとして、それを今、3割増しの13万カナダドルで売却できたとしても、米ドルで手元に戻ってくるのはわずか10万米ドルで、結局、5千米ドルの売却損が出るということです。

 

しかしこの逆に、カナダドル安の今、10万カナダドルの不動産投資が、7万7千米ドルでできます。そして更に4年後に2011年の水準である1米ドルが0.95カナダドルまで戻ったとしたて、同様に13万カナダドルで物件が売れるとすれば、今度は約13万7千米ドルが戻ってきます。この投資リターンは、賃料収入を別にしても、キャピタルゲインだけでなんと78%にもなります。つまり、これほど海外不動産投資において為替レートの影響は大きいということです。

 

今、中国の景気減速や原油安でカナダドルや豪ドルといった資源国通貨が相当売り込まれていますが、これから4年、5年先も資源国通貨安が続いていると思うのであればパリセードは買えません。

 

しかし、そろそろターニングポイントが近い、もしくはこれ以上底なしにカナダドル安は続かないだろうと思うのであれば、パリセードは安定した賃料収入、キャピタルゲイン、そして為替差益まで狙える投資チャンスなのかもしれません。


次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

海外不動産投資は、安定収入と為替リスクがポイント(その1)

0

nihon wealth今回、バンコクの新聞にカナダのアセットマネジメント会社、ReDevと右のような広告を出すことになったこともあり、1年ほど前に紹介したSC、パリセード・ショッピングプラザの現状について書きたいと思います。

 

まず、1年前と比べて何が変わったかというと、いくつかのテナントが賃貸借契約の更新を迎え、アセットマネジャーであるReDev社の増賃交渉結果、順調に賃料収入が増加しました。

このSCの強味は、既に20年以上、エドモントン市の住宅街に根ざしたSCとして実績があること、カナダの厳しい出店規制により、競合する新規SCが近くになかなか出てこられないということから、今も100%のフル稼働を誇っている点です。

 

そして、1年前のキャッシュフロー予測では2016年賃料収入見込が約136万ドルであったのが、増賃交渉の結果、現在では約139万ドルに上方修正されています。このように順次増賃交渉を続けていきながら、5年後を目処に売却しようというのがこの投資スキームなのですが、安定した賃料収入を得ながら、不動産市況を見て売却のチャンスを待てるというのがこの投資の特色です。

 

これがコンドミニアムのような住宅投資の場合、ファミリータイプは自己居住用の実需買いが中心になるので、賃借人が退去するまで売れないし、1ルームのような投資物件は逆に賃借人がいないと買い叩かれます。

 

それに何より、個人で住宅への海外不動産投資をする場合、入居者募集や、賃貸借契約、賃貸管理、退去後のリフォーム等、頭の痛い問題が待っています。その点、こういう商業不動産への投資はアセットマネジャーが全部やってくれるので楽です。

ただし、いざ売却となっても3分の2の投資家が賛成しないと売れないというデメリットもあります。従って、自分の都合だけで換金するのは困難なので、近い将来の資金使途が決まっている人にはこの投資は不向きです。

 

尚、これまでReDev社が売却で益出ししたプロジェクトのキャピタルゲインを含む平均投資リターンは年率17%(税引前単利計算)ということですが、これは過去のプロジェクト実績であり、パリセード・ショッピングプラザの将来の投資利回りを保証するものではないので、あくまで参考程度にしておくべきです。

 

住宅に比べると、こういった商業不動産の場合、カナダ経済や物件の位置するエドモントン市の景気等に市場が大きく影響されるので、売却のタイミングが重要となります。しかし一方で、100%稼働中であり、これからも長期間安定した賃料収入が見込めるということは、景気が悪ければ賃料収入を得ながら売却のチャンスが来るまで待てばよい、ということです。

この続きは次回

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ 

アソーク通りのラグジュアリーコンド戦争(その3)

0

esseレイモンランドのザ・ロフトの方はまだ詳細が発表されていないので、どんなデザインになるのか分りませんが、敷地は思ったほど広くなく、レイモンランドにしては小ぶりなプロジェクトのようです。

一方、シンハーエステートの55階建てコンド、ザ・エッセは既にモデルルームも完成し、もうすぐプリセール開始です。

 

私のところにも、先日、見に来るようにと電話がかかってきましたが、低層階でも平米20万バーツ以上ということなので、今後、Qアソーク、アシュトンアソークのリセールユニットや、ザ・ロフトのプリセールと競合することは間違いありません。

 

そして、このプロジェクトの強味はCBD中心部にありながら300坪もある庭園と100%を超える駐車場付置率です。ほぼ正面にタイのジャニーズ事務所ともいえるGMMグラミータワーがあることを意識してか、フェラーリなどのスーパーカーや、ハーレーのようなスーパーバイク専用の駐車場、更にゴルフ練習施設も設置されるようで、正にセレブを意識した富裕層ターゲットのラグジュアリーコンドというコンセプトです。


正直、ナナ駅前のQスクムビットなどは、新宿歌舞伎町みたいなところに、突然、場違いなスーパーラグジュアリーが建つという印象であり、クオリティハウス、Qスクムビットの販売を一時中止でも書いたように、さっぱり売れなくてしばらく販売を見送ることになったというのも理解できますが、このザ・エッセのロケーションはラグジュアリーコンドのロケーションとして場違いではないし、このコンセプトは悪くないです。

 

こういうコンセプトの場合、入居者は高級車で移動するのが前提で、BTSの駅に近いことはむしろデメリットになるのだろうとも思います。従って、この4つのプロジェクトの中では一番駅から遠いというハンディを逆手に取ったコンセプトで勝負しようということなのかもしれません。

 

我々のような普通の投資家にはどれもなかなか手が出ませんが、もしこの4つのプロジェクトから1つ買うとすれば、私ならこのザ・エッセを選ぶだろうと思います。

20年後でも、バンコク有数のヴィンテージマンションとして人気を集め続けているのは、駅から遠くても、案外こういう建物のスペックだけでなく敷地にゆとりを持たせて全体で豪華さを醸し出しているプロジェクトだろうと思うからです。

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ


 

アソーク通りのラグジュアリーコンド戦争(その2)

0

ashtonQアソークの次に出たのがアナンダーと三井不動産のJVプロジェクト、アシュトンアソークです。このプロジェクトについては、昨年の10月、明日からプリセールの4プロジェクトアナンダのプリセール、そして、人気プリセール物件についての黒い噂で何回か書いてきたので、それを読んで頂ければと思います。

 

ただ、何だかんだ言っても、BTSアソーク駅及びMRTスクムビット駅からどちらも徒歩数分というこのロケーションは最高です。BTSとMRTが至近距離でクロスする駅はバンコクの中でここだけであり、また、アナンダーのアシュトンシリーズは、コンドミニアムのグレードの見分け方で書いたように、APのザ・アドレスなどと同等のラグジュアリークラスなので、クオリティも高いです。

 

従って、私のクライアントにも高層階の2ベッドルームをお勧めし、投資してもらいましたが、一方で、数多くある1ベッドルームは難しいだろうと思います。やはり、2ベッドルーム以上の大き目のユニットでなければやめておいた方がいいと思います。

 

ところで、これは私のクライアントではありませんが、弊社のクライアントで昨年9月にプリセールでこの60平米台の広いユニットを平米25万バーツ台で購入し、今、平米30万バーツでリセールで売りに出しているタイ人富裕層がいます。この人などは、プロジェクトが竣工するまでまだ2年以上あるので、その内、平米30万バーツで売れるだろうと悠然と構えています。

 

予定通り売り抜けられれば、単純計算で3百万バーツ(約10百万円)の転売利益が出ることになりますが、これがタイ人富裕層のプレビルドでのレバレッジ投資(投機?)の儲け方です。既にアシュトンアソークの2ベッドルームのリセール価格は平米28万バーツ前後に届いているので、余程のことでもない限り、公示価格も見直される来年には、平米30万バーツを超えてくるのではないかと思います。

 

普通の個人投資家では毎月のダウンペイメントだけでも相当な金額になるので、なかなか手が届きませんが、弊社ではで優良プレビルドを見つけるヒントで書いたフリップファンドを組成して、こういう富裕層のマーケットに入っていっているわけです。

 

先のQアソークの高層階、北向き2ベッドルームのリセール価格が大体平米20万バーツで、一方、アシュトンアソークの同等の部屋のリセール価格が平米28万バーツ前後と、それなりに納得のいく価格差がついているということもあり、現時点では、なかなか優劣をつけるのは難しい状況です。

 

しかし、ここにきて、ザ・リバーを開発したレイモンランドがザ・ロフトを、シンハー・エステートがザ・エッセを発表したことで、このアソーク交差点からペチャブリー交差点までの端から端まで歩いてもせいぜい15分程度のアソークモントリー通りで、更に2つのラグジュアリーコンドが競合することになりました。

従って、これからは、この4つのラグジュアリー・プロジェクトのリセールとプリセール物件が熱い戦いを繰り広げることになります。

 

次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุก ช่วยกดนะครับ 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ
にほんブログ村 

タイ(海外生活・情報) ブログランキングへ